Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартиры на квартиру: документы и налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Особенности мены долей
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Нельзя меняться долями в следующих случаях:
- какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
- одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
- на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.
Как оформляется сделка
При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:
- Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
- Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
- Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.
Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.
Обмен по соглашению о мене
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.
Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).
Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:
- каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
- если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
- к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Какие налоги, если подарить недвижимость родственникам
Один из основных плюсов заключения договора дарения между родственниками в том, что имущество останется в единоличной собственности одариваемого лица вне зависимости от жизненных обстоятельств (статья 36 СК РФ).
Например, дарение позволяет сохранить имущество при разводе. В отличие от договора купли–продажи, при котором купленная в браке недвижимость в случае развода делится как совместно нажитое имущество между бывшими супругами.
Если дарение происходит между близкими родственниками, то НДФЛ не начисляется (абзац 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).
Для справки! Согласно Семейному кодексу РФ близкими родственниками считаются родители, муж/жена, дедушки/бабушки и дети, в том числе приемные (статья 2 СК РФ).
В тоже время возникает налоговая выгода, ведь одариваемый имеет право уменьшить доход, полученный от дальнейшей продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы дарителя.
Внимание! При отсутствии документов воспользоваться имущественным вычетом не выйдет (письмо Минфина России № 03-04-05/1344 от 15.01.2020 года).
Куда обращаться для регистрации сделки
Результат родственного обмена нужно зафиксировать в соответствующих государственных органах. Это Росреестр, если подразумевается переход собственнических прав, или организация, контролирующая муниципальные объекты, если родственники обменялись квартирами, находящимися в соцнайме.
Чтобы узаконить сделку ее участники должны обратиться:
- в территориальное отделение Росреестра;
- в МФЦ. Сделать это можно по месту жительства заявителя, независимо от того, в каком регионе находятся жилые объекты;
- заказать регистрацию через портал Госуслуг;
- в орган управления муниципальным жильем при сделке с неприватизированными квартирами.
Росреестр, независимо от того, обратился ли собственник лично или заказал услугу через МФЦ, произведет регистрацию изменения прав собственности и выдаст на руки новым владельцам выписку из ЕГРН. Муниципалитет же на основании предоставленных документов переоформит договоры аренды социального жилья на новых нанимателей.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)
Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.
На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.
Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.
Документы, которые понадобятся родственникам
Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:
- персональные данные сторон сделки;
- данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
- условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
- обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
- прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.
Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.
Как и где регистрируется сделка
Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:
- нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
- Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
- Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.
Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.
Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?
Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.
Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.
Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница.
Они представляют собой разную правовую характеристику.
Родственный обмен квартирами предполагает заключение договора мены. Как уже ранее отмечалось, договор должен быть оформлен в письменной форме, если его цена превышает 10 тысяч рублей.
Также в договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование договора, отражающее предмет сделки;
- Информация о сторонах сделки;
- Права и обязанности сторон при совершении сделки;
- Ответственность за несоблюдение условий договора;
- Описание квартир, обмен которыми будет осуществлен;
- Условия обмена и обстоятельства оформления свидетельства о праве собственности на новое жилье;
- Размер компенсации, если таковая предусмотрена договоренностью сторон.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги
Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.
Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.
Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).
Другие важные аспекты
В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.
В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.