Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав аренды — это процедура передачи прав арендатора третьему лицу. В 2023 году процесс такой переуступки регулируется действующим законодательством и должен соответствовать определенным условиям.
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ).
Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.
В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.
Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Правовой статус арендатора при переуступке права аренды
Аренда земельного участка – это сделка, в которой одна сторона, называемая арендодателем (в данном случае – Росреестр), передает другой стороне, называемой арендатором, право пользования земельным участком на определенный срок и на условиях, указанных в договоре аренды.
Право аренды земельного участка является имущественным правом. Согласно законодательству РФ, это право можно переуступить другому лицу – физическому или юридическому. При этом российская законодательная база детально регулирует порядок переуступки права аренды земельного участка.
Арендатор имеет право переуступить свое право на аренду земельного участка третьему лицу только в случае, если такая возможность предусмотрена договором аренды или при наличии письменного согласия арендодателя. Непредоставление такого согласия юридически ограничивает арендатора в возможности переуступить право аренды.
Как производится переуступка права аренды земельного участка
Переуступка права аренды земельного участка является процессом передачи арендного права от одного арендатора другому лицу. Этот процесс происходит на основании договора переуступки, который заключается между текущим арендатором и новым арендатором.
Переуступка права аренды земельного участка может осуществляться в различных случаях, таких как продажа бизнеса или смена хозяйственной деятельности. В результате переуступки, новый арендатор получает полное право использования земельного участка на условиях, указанных в договоре аренды.
Для осуществления переуступки права аренды земельного участка необходимо выполнить следующие шаги:
- Оформление договора переуступки. Для этого следует составить форму договора переуступки, которая должна содержать полную информацию о передающем и принимающем аренде лицах, а также о земельном участке, который будет передан другому арендатору. В договоре также должны быть указаны условия передачи арендного права и дополнительные условия по использованию земельного участка.
- Согласование переуступки с арендодателем. После того, как договор переуступки составлен, его необходимо представить на согласование арендодателю. Арендодатель имеет право проверить соответствие договора законодательству и, при положительном заключении, дать согласие на переуступку права аренды.
- Передача права аренды. После получения согласия арендодателя на переуступку, необходимо оформить документ о передаче прав аренды. Этот документ подтверждает факт передачи арендного права и включает в себя дополнительную информацию о передающей и принимающей аренде лицах, а также о земельном участке.
В итоге, процесс переуступки права аренды земельного участка требует согласования с арендодателем и оформления соответствующих документов. Полная инструкция по переуступке арендного права и дополнительные образцы документов можно найти в законодательстве по аренде земли.
Переуступка права аренды земельного участка: полная инструкция
Переуступка права аренды земельного участка – это процесс передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. При этом арендатор становится переуступившим, а новое лицо – переуступателем. Процесс переуступки права аренды земельного участка регулируется законодательством и требует выполнения определенных формальностей.
Чтобы осуществить переуступку права аренды земельного участка, следуйте следующей инструкции:
- Подготовьте необходимые документы. К ним обычно относятся:
- Заявление на переуступку права аренды;
- Копия договора аренды земельного участка;
- Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо документ, подтверждающий право аренды;
- Документы, подтверждающие полномочия переуступающего и переуступателя (например, доверенность);
- Другие необходимые документы в соответствии с законодательством.
Переуступка аренды — это процесс передачи соответствующих прав от одного гражданина, арендовавшего определенный участок, другому. В этом случае возможность эксплуатации полностью переходит к последнему, вместе со всеми обязательствами, предусмотренными договором аренды. Следовательно, когда сделка завершена, новый арендатор становится ответственным за имущество.
Первоначальный арендатор теряет все земные права и перестает быть частью договора аренды.
Главной особенностью такой сделки является сохранение всех положений договора аренды земли. Другими словами, переуступка осуществляется на тех же условиях, которые были согласованы между землевладельцем и первоначальным арендатором.
В большинстве случаев эта процедура необходима, если здания на арендуемом участке приобретаются третьим лицом. Передача права собственности также возможна в следующих случаях
- У арендатора больше нет необходимости пользоваться землей, но в договоре отсутствует оговорка о преждевременной претензии, которая исключает расторжение договора аренды.
- Арендатор больше не в состоянии платить арендную плату, но договор не предусматривает досрочного рассмотрения претензии.
- Владелец земли, другими словами, собственник, по какой-либо причине хочет передать право аренды имущества другому лицу или организации.
Срок переуступки не может превышать общий срок аренды. Однако для совершения сделки не требуется присутствие землевладельца, если передача прав и обязанностей, связанных с землей, происходит на срок менее пяти лет. В противном случае владелец земли должен быть уведомлен, и процедура может быть проведена только с его согласия.
Следует предусмотреть, если передача прав не предусмотрена. Это возможно в следующих случаях
- Если возможность выделения не была согласована сторонами заранее и, соответственно, не отражена в соглашении; или
- Если третье лицо хочет использовать участок для строительства дома, в старом соглашении он называется сельскохозяйственной землей.
Процедура выделения регулируется статьей 615 ЗК РФ и статьей 22 ЗК РФ, которые определяют варианты передачи права аренды земли.
Порядок регистрации переуступки прав аренды
Процедура передачи права аренды между гражданами осуществляется в Кадастровой палате для своевременного внесения документов в базу данных и фиксации факта передачи участка другому лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка является недействительной. Однако, если срок уступки прав требования составляет менее 12 месяцев, операция может не регистрироваться.
Во-первых, для оформления сделки арендатор должен заполнить заявление, выражающее желание уступить права на землю по соответствующему договору. К форме должен прилагаться ряд документов, в том числе
- Форма заявления от имени последнего заемщика
- Копия паспорта для обеих сторон сделки
- заверенная копия договора аренды, и
- Справка о наличии или отсутствии ограничений на участок, и
- копия интересующего участка и оригинал кадастрового паспорта, и
- не менее двух копий договора о выделении участка; и
- свидетельство об обязательной уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей и его копия.
В некоторых случаях может потребоваться подтверждение права собственности владельца земли, заверенное нотариусом. Согласие супруга, если таковое имеется.
Порядок оформления переуступки
Переуступка права аренды земельного участка может осуществляться в соответствии с законодательными актами, которые определяют порядок оформления документов.
Вопрос оформления переуступки возникает, если прежний арендатор решил передать свои права на арендуемый им объект другому лицу. Основанием для переуступки прав на землю является заключение договора аренды или акта кадастрового учета, в которых указан номер земельного участка и условия его аренды.
Перед переуступкой права на землю необходимо получить письменное разрешение арендодателя. На этом этапе необходимо выяснить все условия аренды, включая размер арендной платы и порядок ее уплаты. В случае, если аренда земли происходит на основе договора, то нужно уточнить, какие именно условия могут быть переданы следующему арендатору.
Оформление переуступки возможно только при соблюдении определенных условий, таких как наличие правового основания для данного действия, регистрационных документов, а также получение акта кадастровой записи на передаваемое имущество.
При подтверждении права на переуступку основной документ, связанный с правом аренды земельного участка, должен быть передан в нового арендатора. Для этого необходимо составить договор переуступки, образцы которого могут быть предоставлены муниципалитетом или при консультациях с юристом.
Основной документ, подтверждающий право на использование земельного участка, называется арендный договор. Именно на основании этого документа арендатор имеет право пользования землей на указанный срок и с определенной арендной платой. Перед оформлением переуступки необходимо убедиться в правильности и полноте заполнения первичного документа, который был заключен при заключении договора аренды.
После подписания договора переуступки новый арендатор обязан уплачивать арендную плату и другие платежи, которые были указаны в первоначальном договоре. В случае нарушения данных обязательств арендатор может быть привлечен к административной ответственности.
Предыдущий арендатор будет освобожден от своей обязанности только после того, как новый арендатор получит право пользования земельным участком на законных основаниях.
Переуступка права аренды земельного участка — как оформить и какие документы нужны
Аренда земельного участка для дома
Земельный участок, как и прочие объекты недвижимого имущества, может быть сдан в последующую аренду другому физическому или юридическому лицу.
Однако, прежде чем принимать решение о «покупке» или «продаже» земельного участка по переуступке права аренды, рекомендую разобраться в сути процесса и понять — насколько выгодной окажется подобная сделка.
Арендные правоотношения имеют ряд нюансов, о которых я и рассказываю ниже.
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок
В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.
Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.
Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:
- Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
- Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.
Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:
- Заявление на переуступку;
- Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
- Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
- Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
- Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.
Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.
Договор переуступки права аренды земельного участка
Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.
Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.
Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу.
Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.