Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности при ипотеке: всё, что нужно знать покупателю недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?
Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.
В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.
Банки об ипотеке с созаемщиками
Руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников:
— В оформлении ипотеки на двух и более заемщиков существенных отличий от оформления на одного нет: все заемщики предоставляют аналогичные пакеты документов, аналогичный кредитный договор подписывается со всеми. Но при этом возможно выделение долей в приобретаемой недвижимости. В каждом банке это определяется по-своему.
Пресс-служба ПСБ:
— При заполнении ипотечной заявки необходимо указать сумму первоначального взноса. Банк в свою очередь при одобрении кредитной заявки учитывает совокупный доход всех участников сделки. Каждый созаемщик заполняет анкету, указывая степень родства, и предоставляет полный пакет документов, включая паспорт, СНИЛС, свидетельство о браке, документы о подтверждении доходов и др. При заключении ипотечной сделки каждый из созаемщиков подписывает кредитный договор и несет солидарную ответственность по нему. Страховая сумма также рассчитывается пропорционально сумме дохода каждого из созаемщиков на этапе одобрения заявки.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Что нужно знать будущему созаемщику
Решение о том, стать созаемщиком или нет, каждый принимает самостоятельно, если речь не идет о супругах. Но если вы согласились вступить в ипотечную сделку, важно учитывать следующее:
подписывая договор, вы принимаете на себя долговременные обязательства, отказаться от которых нельзя;
срок ипотеки в среднем составляет 15-20 лет, поэтому важно тщательно продумать свое будущее и учесть, что статус созаемщика по действующему жилищному займу существенно снижает ваши шансы оформить на себя ипотеку впоследствии.
Перед тем, как подписать договор, тщательно его изучите, потому что платеж по жилищному кредиту, как правило, довольно большой.
Можно ли вывести созаемщика из сделки
Теоретически созаемщик может отказаться от своих обязательств по кредитной сделке. Но нужно учитывать, что на практике это достаточно проблематично. Есть два варианта:
- по добровольному соглашению с заемщиком написать заявление в банк и отказаться от своих обязательств — в этом случае основному участнику сделки придется найти нового созаемщика, который подходит под требования кредитора, а при расторжении действующего договора должны присутствовать оба участника сделки, иначе банк оставляет за собой право отклонить требование об аннулировании финансовых обязательства;
- обратиться в суд и предоставить доказательства того, что исполнять обязательства по кредитному договору больше невозможно — это может быть потеря работы, инвалидность и иные жизненные обстоятельства, которые серьезно меняют финансовую ситуацию.
Созаемщик и поручитель
Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.
Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.
К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.
Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.
Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.
Каковы риски быть созаемщиком по ипотеке?
Решение приобрести собственное жилье является одним из самых важных и значимых в жизни человека. И выбор ипотечного кредита может сделать этот процесс более доступным. В некоторых случаях, чтобы повысить свои шансы на одобрение кредита и улучшить условия займа, люди прибегают к идее о созаемщиках по ипотеке. Однако важно осознавать, что совместная ответственность перед банком несет определенные риски. Давайте подробнее рассмотрим, какие могут быть риски при статусе созаемщика по ипотеке.
- Созаемщик несет полную ответственность за выплату кредита, как и главный заемщик. Если один из созаемщиков не в состоянии платить, это может повлечь за собой финансовые трудности для всех сторон;
- В случае долговой просрочки или невыплаты кредита банк может предпринять судебные действия против всех созаемщиков;
- Поскольку созаемщик является со-владельцем недвижимости, он имеет право на долю в собственности, даже если он не оплачивает ипотеку. Это может создать сложности в случае раздела имущества.
Прежде чем подписывать договор о созаемщичестве, важно тщательно взвесить свои возможности, уровень доверия к основному заемщику и уровень коммуникации между созаемщиками. Это поможет избежать многих неприятных ситуаций и сделает путь к собственному жилью более устойчивым и безопасным.
Когда назначается титульный созаемщик?
Супруг или жена основного заемщика автоматически становится созаемщиком. Это означает, что приобретенное в кредит имущество считается приобретенным совместно и, следовательно, долги перед банком равны.
Если одновременно участвуют несколько созаемщиков, муж основного должника считается обычным, так как он имеет одинаковые обязательства перед банковской компанией с основным заемщиком.
Если у должника нет законного супруга, он также может привлечь созаемщика.
Граждане, у которых нет супруга, могут использовать созаемщика для увеличения выгодных условий кредита.
Обязанность по выплате долга одинакова для всех участников договора. Однако сособственник сталкивается с требованиями в первую очередь.
Как правило, жилье, приобретенное с помощью ипотеки, регистрируется совместно на имя основного заемщика и титульного заемщика.
Кто такой созаемщик в ипотеке
Кооперативные учреждения менее распространены в потребительском кредитовании, чем в ипотечных программах. Это связано с тем, что большинство кредитов наличными выдаются на упрощенной основе — с минимальным обеспечением.
При ипотечном кредитовании банки могут потребовать созалог. В некоторых случаях это требуется по закону. Например, если ипотеку оформляет человек, состоящий в законном браке, его жена автоматически называется созаемщиком.
Последний имеет право отказаться от договора. Это оформляется брачным договором (контрактом) в соответствии со статьей 40 Семейного кодекса. Конденсатор жены является типичным примером того, кто приобрел право на жилую площадь.
Это означает, что после оформления кредитного договора совместные залогодержатели не могут приобрести права на недвижимость, если нет договора с заемщиком или это прямо указано в законе. Если ипотека регулируется посторонними лицами, один из которых является совместным забойщиком, квартира остается в собственности заемщика, если нет другого соглашения.
Права созаемщика по ипотеке в Сбербанке
Права созаемщика по ипотеке в Сбербанке в обязательном порядке прописываются в отдельной главе кредитного договора. Они зависят от того, кем приходятся друг другу заемщик и созаемщик, от наличия или отсутствия брачного контракта у супругов, берущих ипотеку, от статуса недвижимости и других условий.
Созаемщик может претендовать на долю в приобретаемой квартире, если этот пункт указан в договоре титульным заемщиком. Если же такого положения в договоре нет, а созаемщик полностью или частично вносил платежи по ипотеке, доказать свои права на часть жилплощади можно через суд. Если созаемщик добровольно отказывается от доли в ипотечном жилье, обязанность уплаты долга при неплатежеспособности основного участника сделки с него не снимается.
В каких случаях нужен созаемщик для ипотеки
В некоторых случаях без дополнительных участников сделки выдача ипотечного кредита невозможна. Созаемщик для ипотеки обязательно нужен, если:
- Человек имеет недостаточно хорошую кредитную историю. Попадание в черный список банков из-за просрочек по кредитам в прошлом приводит к тому, что кредитное учреждение отказывается выдавать ипотеку без созаемщика;
- Доход клиента недостаточно высок. После внесения ежемесячного платежа по ипотеке сумма, остающаяся в распоряжении заемщика, меньше минимально допустимого уровня;
- Заемщик имеет “черный” доход. Банку необходимо официальное подтверждение заработка клиента. Если он не может предоставить таких сведений, в ипотеке без созаемщика ему будет отказано;
- Сумма ипотечного кредита слишком большая. Даже при наличии высокого официального дохода в сравнении с суммой ежемесячных платежей банк опасается выдавать слишком большие ипотечные кредиты без созаемщиков. Существует риск того, что через какое-то время финансовое положение заемщика ухудшится, и ипотека станет для него непосильной ношей.
Опасно ли становиться созаемщиком по ипотеке
Человек, которого близкий друг или родственник попросил выступить в роли созаемщика, задает себе резонный вопрос, опасно ли становиться созаемщиком по ипотеке. Ответ однозначно положительный. Стать созаемщиком по ипотеке — это очень ответственный шаг, который может повлечь за собой как финансовые трудности, так и межличностные конфликты.
Как правило, ипотека берется на очень длительный срок, а потому никто не может со стопроцентной гарантией заявить, что сможет исправно выплачивать кредит в течение всего периода. Финансовые трудности могут возникнуть у каждого, поэтому, решаясь стать созаемщиком по ипотеке, нужно быть готовым расплачиваться за нее. Если вы не собираетесь платить чужую ипотеку и надеетесь лишь на обещания заемщика исправно вносить платежи самостоятельно, стоит еще раз подумать о целесообразности своих действий.
Созаемщик по ипотеке несет перед банком полную ответственность, как и титульный заемщик. Дополнительный участник сделки в виде созаемщика позволяет клиенту взять ипотечный кредит на большую сумму, а также смягчить требования банка по всем остальным критериям. Права и обязанности созаемщика фиксируются в кредитном договоре и известны на момент его заключения. Вывести созаемщика из сделки или сменить его можно только с согласия банка.
Нарушение супружеских прав: что делать, если супруг совершает сделку без ее согласия
Поскольку семейные отношения строятся на взаимном доверии и уважении, важно, чтобы по финансовым вопросам принимались совместные решения. Однако муж может закрыть ипотечный кредит без согласия жены.
В таких случаях важно знать, что у супруга есть варианты защиты своих интересов. Во-первых, он может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Для этого ему необходимо представить доказательства того, что муж нарушил его права, заключив сделку без его согласия.
Во-вторых, жена может попытаться поговорить с банком, в котором была получена ипотека, чтобы договориться об изменении условий кредита или о его закрытии. Возможно, банк будет готов совместно работать над удовлетворением интересов супруги, особенно если есть доказательства того, что муж совершил сделку без ее согласия.
Кроме того, супруге следует обратиться за консультацией к юристу, чтобы выяснить, какими правами она обладает и как можно защитить ее интересы. Адвокат поможет ей разобраться в правовых аспектах вопроса и подготовить все необходимые документы для возможного судебного разбирательства.
Чтобы избежать подобных ситуаций, супругам следует обсуждать финансовые вопросы и приходить к общему решению, особенно в отношении крупных сделок, таких как заключение ипотечного кредита. Если один из супругов принимает решения самостоятельно, без участия жены, это может стать основанием для развода или иных правовых последствий.
Важно помнить, что каждая ситуация уникальна. Поэтому решение о том, как действовать в конкретном случае, должно приниматься с учетом этих обстоятельств. Поскольку правила и условия ипотечных программ в разных банках могут отличаться, целесообразно заранее ознакомиться с необходимой информацией и повторно собрать ее, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.
Можно ли закрыть ипотеку без согласия супруга: правовые аспекты
Вопрос о том, можно ли получить ипотечный кредит без согласия жены, часто волнует многих людей. Это связано с тем, что, находясь в браке, супруги могут участвовать в финансовых операциях и иметь долю в общем имуществе. Однако существует несколько способов, при которых один из супругов может закрыть ипотеку без участия и согласия другого супруга.
Наиболее распространенным случаем, когда ипотека может быть заключена без согласия супруга, является сделка, совершенная до брака: если один из супругов уже имеет собственную недвижимость и получает ипотеку до брака, это не нарушает прав супруга и не требует его согласия.
Однако если ипотека возникла после заключения брака, ситуация усложняется. В случае развода супруги имеют право на совместную собственность и совместное участие в ипотечной сделке. В таких случаях вопрос о согласии супруга на ипотеку становится более актуальным.
Существует несколько способов переоформления ипотечного кредита и заключения сделки без согласия супруга. Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на Ваше имя и недвижимое имущество. Во-вторых, можно обратиться в банк, который предлагает программу совместной собственности без совместного кредита. В этом случае банк берет риск на себя и не требует согласия супруга.
Однако стоит внимательно изучить возможные последствия. Если супруг обнаружит, что ипотечный кредит был заключен без его согласия, он может обратиться в суд за защитой своих прав. В суде рассматривается дело каждого из супругов, и решение принимается на основании обстоятельств и доказательств.
Поэтому во избежание проблем и споров целесообразно получить согласие супруга на закрытие ипотеки. Это позволяет сохранить гармонию в отношениях и избежать возможных юридических проблем в будущем. В случае возникновения сомнений или разногласий целесообразно обратиться к юристу для защиты своих прав и интересов.
Отличия от поручителя
И созаемщик, и поручитель по ипотеке на квартиру выступают гарантами благонадежности основного получателя кредита. Они берут на себя обязанность по погашению задолженности в случае, если получатель денежных средств не сможет произвести своевременный расчет. Однако отличие всё же существует. Так, потребовать возврата средств у поручителя банк может только на основании судебного решения. Выполнить действие по собственной инициативе организация не имеет права.
Если человек выступает поручителем по ипотечному кредиту, он не имеет никаких прав на заложенное имущество. В процессе предоставления кредита доходы поручителя во внимание не принимаются. Максимальный размер предоставляемые суммы от них не зависит.