Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора аренды жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор социального найма жилья может быть расторгнут по различным причинам. Началом процесса расторжения договора является подача соответствующего заявления одной из сторон – либо нанимателем, либо управляющей организацией, нанимателем управляющей организации.
Начало процесса расторжения договора
В заявлении должны быть указаны причины, по которым предлагается расторгнуть договор, а также предоставлены необходимые документы и доказательства. К причинам расторжения договора могут относиться, например, нарушение условий договора, использование жилья не по целевому назначению, неуплата арендной платы в установленные сроки и т.д.
Заявление должно быть подписано заявителем и направлено в управляющую организацию или непосредственно в жилищную комиссию. Жилищная комиссия в свою очередь обязана рассмотреть заявление, проверить предоставленные доказательства и принять соответствующее решение по расторжению договора.
В случае положительного решения, договор расторгается и стороны обязаны выполнить все свои обязанности по его прекращению. При этом нанимателю может быть предоставлен некоторый срок для освобождения жилого помещения и возврата его в том состоянии, в котором оно было при передаче.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Неправомерное использование жилья
Договор социального найма жилья может быть расторгнут по ряду причин, включая случаи неправомерного использования помещения.
Граждане, проживающие в квартире, должны соблюдать порядок пользования жилым помещением, в том числе оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством.
Если есть свидетельства нарушения правил проживания, например, платежи указывают на несвоевременную оплату коммунальных услуг, отсутствие ухода за квартирой или жалобы других жильцов, наниматель вправе расторгнуть договор по основаниям, связанным с неправомерным использованием жилья.
При нарушении правил проживания в квартире, наниматель имеет право взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг или наложить штраф за несоблюдение правил.
В случае смерти наймодателя, других лиц, находящихся в отношении наследства, не могут продолжить проживание в помещении без заключения нового договора социального найма. При прекращении договора социального найма жилья должны быть соблюдены права на жилищные услуги узких категорий граждан.
Причиной прекращения договора социального найма жилья может быть неправомерное использование жилья, за которое могут быть наложены штрафы. В данном случае наниматель имеет право привлечь к ответственности проживающих в квартире, предъявить иск на расторжение договора социального найма жилья.
В случае, если имеются доказательства нарушений в правилах проживания в квартире, например, нарушение правил пользования квартирой, неправомерное использование помещения или другие действия, наниматель имеет право в судебном порядке искать расторжение договора социального найма жилья.
Таким образом, неправомерное использование жилья является одной из причин для расторжения договора социального найма жилья. Граждане, проживающие в социальных квартирах, должны соблюдать правила проживания, а иначе будут накладываться штрафы и нарушители должны будут найти другое место для проживания.
Смерть пользователей жилья
В отношении сознательно нанимавших жильё граждан возможна ситуация прекращения прав на пользование жилым помещением в связи со смертью одного из его пользователей. Причиной расторжения договора социального найма жилья в таком случае может выступать нарушение договора со стороны нанимателя, о чем он должен был знать на момент заключения договора.
В случае смерти пользователей коммунальных квартир вопросы, связанные с прекращением их прав на жилище, регулируются Жилищным кодексом РФ. Согласно статье 45 ЖК РФ, действие договора социального найма жилья прекращается в случае смерти нанимателя. При этом право на последующее проживание в жилье может быть предоставлено другому члену семьи нанимателя в порядке и на условиях, которые предусмотрены договором.
Если граждане, являющиеся проживающими в жилом помещении по договору социального найма, умерли одновременно, расторжение договора происходит с момента смерти последнего из них. При этом, если нанимателем была семья, а умерли сразу все ее члены, то имеет место одновременное расторжение договора социального найма жилья в отношении всех членов семьи.
В случае нарушения порядка оплаты за пользование жильём, наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма жилья в соответствии с действующим законодательством. В то же время, при прекращении договора социального найма жилья по этой причине, проживающие в соответствующем жилом помещении граждане должны быть уведомлены нанимателем в письменной форме не менее чем за три месяца до расторжения договора.
При возникновении разногласий между проживающими и нанимателем по поводу расторжения договора социального найма жилья в связи со смертью находившихся в помещении лиц, проживающие в данном помещении граждане вправе обратиться в суд с иском о сохранении своих прав на жилище. В качестве доказательств могут использоваться различные документы, свидетельские показания и комментарии проживающих в данном помещении граждан.
- Основания расторжения договора социального найма жилья:
- нарушения правил пользования жильем со стороны нанимателя;
- смерть нанимателя жилья;
- нарушения порядка оплаты за пользование жильём.
Пример с тараканами
В контексте предпоследнего пункта добавим, что в этом году сразу три судебные инстанции сочли наличие насекомых в съемном жилье достаточным основанием для одностороннего отказа от арендных отношений. Тараканов съемщик обнаружила в арендованном жилье через 10 дней после заключения договора. После этого в одном из мессенджеров, а также по почте наниматель квартиры отправила собственнику сообщения о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с требованием вернуть залог и часть арендной платы. Владелец квартиры счел поведение нанимательницы нарушением порядка расторжения договора и отказался возвращать деньги. Арендатору пришлось обратиться в суд.
Суд первой инстанции встал на сторону истца и решил, что наниматель жилья соблюла порядок одностороннего расторжения договора, имея для этого основания. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменений, сочтя тараканов и антисанитарию уважительными причинами для досрочного прекращения действия арендного договора. Арендодателя обязали вернуть истцу залог и стоимость аренды за остаток месяца, который та не провела в квартире.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Соглашение, заключаемое с государством или органами местного самоуправления о найме жилища, может расторгаться в исключительных ситуациях, которые установлены ст. 83 ЖК РФ. Если их условно разделить, то получается несколько групп, исходя из того, кто является инициатором разрыва договорных отношений: по инициативе нанимателей; по инициативе наймодателей; или по основаниям, не зависящим от воли участников. В первой ситуации прекращение аренды возможно в любое время. Достаточно написать заявление в свободной форме и таким образом прекратить свое проживание в помещении, которое является предметом соглашения. Если наниматель живет не в одиночестве, а со своими близкими, то им нужно будет дать свое согласие в письменном виде на расторжение договора найма жилого помещения. Распространенным основанием для таких действий является смена нанимателем места своего проживания. Документ утрачивает силу со дня освобождения бывшими жильцами занимаемого ранее помещения. Рассматривая другую группу, следует сказать о тех правах, которыми наделен наймодатель: это обращение в суд для признания прав нанимателя утраченными. В таком случае в суде нужно доказать что либо семейство нанимателя, либо же сам квартиросъемщик пользуется предоставленным помещением не по его прямому назначению или намеренно разрушают его. Если имеются жалобы от соседей, собственник квадратных метров имеет полное право отказаться от исполнения сделки в будущем. К этой ситуации относятся и факты, когда жильцы не соблюдают правил общежития, пренебрегают общественным порядком, ведут аморальный образ жизни. Известно, что основными правами наймодателя являются права на получение платы за помещение и предоставленные жильцам коммунальные услуги. Если наниматель не производит оплаты в течение полугода, то возникает реальная угроза прекращения договора и прав на помещение. Упомянутые основания (смотрите выше), являются единственно возможными для выселения жильцов.
Рассматривая следующую группу оснований, можно упомянуть разрушение здания, признание его опасным для жизни человека, смерть нанимателя, при условии, что он жил одиноко и у него не осталось правопреемников.
Возможно расторжение договора о найме жилого помещения в случае, если изменения коснулись предмета договора. Расторжение договоров о найме жилых помещений, связанное с заменой жилых помещений. Договоры соц. найма могут прекратить действовать вследствие предоставления нанимателю другого жилья. Жилищным кодексом подобное оговаривается в ст. 84-91, которыми также закрепляются права собственников на выселение жильцов если зданию требуется ремонт или планируется снос здания, или оно будет переведено в нежилой фонд, Следующая причина — передача здания в собственность религиозной организации.
Также нанимателя могут выселить в случае проведения капремонта и перепланировки, в случае если это привело к изменению характеристик жилища: оно увеличивается или уменьшается, а площадь объекта превышает нормы квадратных метров на человека и наоборот площадь уменьшается, доходя до их дефицита.
Во всех вышеперечисленных ситуациях, должно быть выделено иное жилище, которое будет отвечать требованию о благоустроенности, находящееся в населенном пункте, где и предыдущее, и являющееся равноценным тому, что было предоставлено до этого. Иногда может выделяться помещение и в других районах и городах, но только при том условии, что наниматель и его родные выразили свое согласие.
Указанные выше случаи влекут за собой расторжение договора найма жилого помещения и заключение нового, но уже в отношении вновь выделенного помещения.
Возможно выселить жильцов и по решению суда, в случае если он не оплачивал свое проживание в квартире в течение полугода, не имея при этом уважительных причин, но такому квартиросъемщику будет предоставлено другое жилище. Количество выделяемых квадратных метров будет рассчитываться исходя из норм, которые применяются при вселении лиц в общежития.
Как происходит расторжение договора с частными лицами
В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.
Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.
По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.
Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем досрочно
Если в договоре аренды не указан срок его действия, а у какой-либо стороны возникли претензии по отношению ко второй стороне, договор можно расторгнуть быстро и сразу. Но дело может потребовать и участие суда, когда претензии касаются материального ущерба, который отказываются возмещать.
Если в расторжении договора не фигурирует материальная компенсация, достичь согласия можно и без суда, через уведомление о расторжении в письменном виде за три месяца (либо указанный в договоре срок).
Если срок действия договора указан, добиться его расторжения по своему желанию будет непросто. Согласно закону (ст.619 ГК РФ), прекратить договор аренды по инициативе арендодателя возможно только в конкретных случаях и при участии суда. Вот список этих ситуаций:
- использование недвижимости арендатором не по назначению;
- причинение недвижимости вреда арендатором
- отсутствие оплаты за аренду жилья более двух месяцев
- если в договоре указано проведение капитального ремонта арендатором, которого не осуществлялось в определенные сроки
В ГК РФ отмечены эти четыре необходимых пункта для расторжения договора аренды досрочно, но список может дополняться обоими сторонами по взаимному согласию, прописанному в договоре на момент его заключения.
Порядок расторжения уже знаком. Составление и отправка письменного требования досрочно расторгнуть договор аренды с указанием нарушений. Должно быть получено уведомление о получении. В случае судебного разбирательства, это уведомление понадобится для суда.
Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендодателя в 2023 году
Иногда инициатива расторжения договора исходит от арендодателя. Порядок действий для него будет таким же, как и для квартиросъемщика: уведомить о прекращении действия договора и подписать соответствующее соглашение. Однако есть несколько существенных отличий.
Выселить квартирантов без веских причин, указанных в договоре или предусмотренных законом, арендодатель не может. В противном случае суд может признать его действия незаконными и потребовать выплаты компенсации и возвращения арендаторов в квартиру.
Для арендодателя также нет конкретных временных рамок уведомления о досрочном расторжении договора. Их можно прописать в документе при его составлении. При этом в законе уточняется, что о прекращении действия договора арендатор должен сообщить «в разумный срок». То есть выселить квартирантов за несколько часов не получится, иначе можно получить повестку в суд.
Ранее «Известия» рассказали, какие налоги должен платить собственник жилья при сдаче недвижимости в аренду.
Что такое найм жилого помещения?
Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.
Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.
Сторонами отношений выступают:
- коммерческая аренда – владелец квартиры;
- найм – государство в лице его уполномоченных органов.
Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.
Расторжение по соглашению сторон
Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.
Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.
Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.