ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переоформление права бессрочного пользования участком проводится за четыре последовательных этапа. Для некоторых организаций законом предусмотрен предельный срок, когда они должны выкупить землю (до начала 2024 года), иначе им грозит штраф. Данное правило обозначено в п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Производится выкуп по следующим правилам.

Как выкупить землю из постоянного бессрочного пользования юридическому лицу?

1. Нужно собрать комплект документации на землю и недвижимость, расположенную на ней. Эти бумаги прикладывают к заявлению и направляют либо в местный муниципалитет, либо в орган гос. власти (зависит от формы собственности на участок). На рассмотрение ходатайства дается месяц.
2. Чтобы оформить право собственности, юридическое лицо должно выкупить надел у органов власти. Стоимость сделки определяется ведомством, к которому относится конкретная территория.
3. Когда уполномоченный орган рассмотрит заявление, выносится распоряжение о переоформлении. Данный документ направляют заявителю. В нем подтверждается, что на определенный участок переоформляется право использования на право собственности.
4. Получив распоряжение, надо составить ходатайство в Росреестр. Заявление о гос. регистрации права собственности направляется через МФЦ или напрямую в управление Росреестра.

Что можно делать и что нельзя на участке на праве постоянного (бессрочного) пользования

Юридические возможности на таком участка описаны в статье 269 Гражданского Кодекса РФ: “Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком.”

То есть у такого участка, который был предоставлен именно на таком виде права существуют только эти 2 элемента права. Пункт 3 выше названной статьи так и гласит: «Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации».

Физические и юридические лица до переоформления на настоящее право собственности НЕ имеют права(!):

• продавать участок;
• подарить или обменять участок;
• сдать его в аренду;
• И самое неприятное: такой участок не могут включить в завещание, то есть в наследство он не достанется.

А вот государственные учреждения, входящие в структуру Российской академии наук и являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, ещё больше ограничены в своих возможностях владения участком на таком виде права. Они не вправе:

• сдавать такие земельные участки в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам;
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.

Это давнее право весьма ограничено, и хорошо, что его можно и нужно переоформить на настоящее и полное право СОБСТВЕННОСТИ.

А юридические лица вообще обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на собственность (путем выкупа за % от кадастровой стоимости), или оформить этот земельный участок себе в аренду. А иначе они могут быть привлечены к административной ответственности.

Это не касается юридических лиц из закрытого списка, которым и сегодня можно приобрести землю у государства на таком виде права.

Всем остальным юридическим лицам переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, ДОЛЖНО быть осуществлено до 1 января 2024 года в порядке, установленном выше указанным Федеральным законом.

А это:

• некоммерческие организации, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;
• организации, при которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками.

Платное оформление участка

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

1. Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
2. Получение согласия на передачу участка.
3. Внесение платы.
4. Заключение договора.
5. Регистрация права собственности через Росреестр.

В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:

• Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
• Земли лестного фонда;
• Территории общего пользования;
• Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
• Земли, отданные под государственные нужды.

Как выкупить в собственность землю под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

• С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
• Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
• Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

1. Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
2. Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
3. После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
4. После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Как выкупить из аренды в собственность землю для сельского хозяйства

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Обратите внимание, что в случае использования только части арендованного ЗУ с/х назначения (например обрабатывать только 3 из 10 Га), оставшаяся часть (7 Га) будет ухудшаться, т.е. терять свои полезные свойства. При таких обстоятельствах арендованный земельный участок у вас изымут полностью и перевести его в собственность уже не получится.

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

• присутствует договор аренды;
• человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
• имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Срок истечения права бессрочного земельного пользования

Срок истечения действия права бессрочного земельного пользования на законодательном уровне ограничен. После принятия Земельного кодекса крайняя дата пользования на условиях бессрочности установлена на начало 2014 года. Именно до этого момента владельцы наделов должны были заявить в службы учета земельных ресурсов о желании переоформить на себя некогда выданные в бессрочную эксплуатацию участки.

По истечении отведенного времени народные избранники поправкой к Закону отсрочили граничный срок подачи заявлений для юридических лиц, и после этого землепользователям добавили год для выполнения требований государства.

Физических лиц, а также некоторые объединения граждан (садово-огородные сообщества и гаражные кооперативы) поправки не затронули, хотя с целью продажи или передачи другим владельцам земли и объектов, возведенных на ней, граждане по собственной инициативе активно стали переоформлять документы.

После проведения процедуры размежевания и оценки земельных участков всем обратившимся гражданам выдается документ с кадастровым номером. Такая процедура означает оформление полного перехода имущественных прав и отчуждение участка в пользу заявителя.

Ответственность за нарушение сроков перерегистрации

Ответственность за нарушение сроков перерегистрации земли применяется только для юридических лиц. В том случае, если органами землеустройства будет обнаружено неисполнение норм, предписанных последними поправками в Земельный кодекс, предприятию или организации придется выплатить штраф.

Граничный размер суммы, которую придется внести на казначейский счет, установлен на уровне ста тысяч российских рублей. Индивидуальные предприниматели, нарушившие закон, могут быть наказаны на сумму от двадцати тысяч российских рублей.

Еще одним действием со стороны государства для тех, кто не исполнил своевременно требования государственной власти, является увеличенная ставка налогообложения участка при последующем переоформлении земельного надела, как того требует закон. Перерегистрация прав после проведения проверки является первоочередной задачей.

Важно отметить и то, что бессрочное право пользования землей сохраняется на сегодняшний день за неприбыльными организациями и предприятиями государственной формы собственности.

Право на выкуп земельного участка

Право на переоформление земельного участка осталось и после 01.06. 2012 года
Выкуп в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137- ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ в ред. до 01.03.2015, в настоящее время — гл. v. 1 ЗК РФ) являются различными правоотношениями.

В первом случае предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность:
• наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования;
• ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.
Для приобретения земли в частную собственность должны быть другие условия, а именно:
• наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение;
• исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.

Поскольку правоотношения являются различными, ограничения и условия, установленные ЗК РФ в части выкупа земельного участка, не подлежат применению. Например, если на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, нет объекта недвижимости, это не является препятствием для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (постановление Президиума ВАС РФот21.03.2006 по делу №А41-К1-1979/05).
Эту правовую позицию последовательно поддерживают арбитражные суды и по настоящее время (определения ВАС РФ от 30.03.2010 №ВАС-3722/10, от 12.10.2011 по делу №А35-7365/2010).

Еще одним видом льготного выкупа является выкуп арендатором земельного участка, переоформившим свое право бессрочного (постоянного) пользования на право аренды до 01.07.2012.
Такая возможность была предоставлена п. 2.2 ст. 3 Вводного закона. При этом такой участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по льготной цене, установленной субъектами РФ в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% , расположенного в другой местности.
До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
В связи с установлением п. 2 ст. 3 Вводного закона обязанности осуществить переоформление права бессрочного (постоянного) пользования до 01.07.2012, возникает вопрос о возможности выкупа земельного участка в собственность на указанном основании после 01.07.2012. В данном случае наиболее обоснованным является следующее толкование закона.
Из пункта ст. 3 Вводного закона вытекает и право лица, владеющего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление. Установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.
Более того, КоАП РФ дополнен ст. 7.34, устанавливающей административную ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья КоАП применяется с 01.01.2013.

Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за непереоформление указанного права не имело бы правового смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо).

Однако необходимо иметь в виду, что период выкупа по льготной цене государственных или муниципальных земельных участков коммерческими организациями — собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (ст. ст. 1, 2, п. 2 ст. 3 Вводного закона) (постановление Президиума ВАС РФот17.12.2013 поделу №А41-44318/12).

В связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене, расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 ЗК РФ (после 01.03.2015 — гл. v. 1 ЗК РФ), и не может превышать размер кадастровой стоимости указанного участка (определение ВАС РФ от 28.05.2014 по делу №А76-7285/2013.

Каков процесс выкупа выкупаемой земли путем передачи ее в аренду на правах собственности?

Для оформления перехода земли из аренды в собственность необходимо следовать определенным инструкциям, установленным законом. Процесс выкупа является поэтапным и начинается с подачи заявления о выкупе.

Причины для регистрации выкупа могут быть различными. Это может быть желание владеть землей без ограничений или необходимость реализации на этом участке какого-либо проекта. В любом случае процедура проходит по одной и той же схеме.

Заявление о приобретении подается в ту организацию местного самоуправления, на территории которой находится участок. Заявление требует соблюдения определенных процедур, установленных законодательством.

После подачи заявления начинается процесс оценки стоимости участка. Оценку проводят эксперты местной администрации. При этом учитываются такие факторы, как площадь участка, его местоположение, категория участка и другие параметры.

После определения стоимости участка и согласования с заявителем между ним и местным органом власти подписывается договор. Договор содержит все необходимые условия и обязательства сторон.

После подписания договора купли-продажи заявитель оплачивает сборы за переход права собственности на землю в соответствии с установленным графиком сборов. После этого собственность на землю оформляется в соответствии с действующим законодательством.

Ссылки:.

• Закон о приобретении земли из аренды в собственность: См. также
• подробные этапы процесса обмена: см См. также

Что такое право бессрочного пользования земельным участком и нужно ли его переоформлять?

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Переоформление на право собственности, предоставление земельных участков, прекращение права

• Предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования до и после 30.10.2001
• Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования
• Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками гражданами
• Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками юридическими лицами
• Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в садовом, огородном некоммерческом объединении
• Порядок прекращения постоянного (бессрочного) пользования

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком является ограниченным вещным (имущественным) правом (ст. ст. 216, 268 ГК РФ).

Лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования, ЗК РФ называет землепользователями (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Землепользователь вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.

Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.

Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.

Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.

Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)

По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.

Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Похожие записи:

• Возражение на апелляционную жалобу (взыскание неустойки по алиментам)
• Обязательная доля в наследстве
• Госпошлина на развод 2023: стоимость через суд и ЗАГС