Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить и заключить договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Оформление договора купли-продажи квартиры

Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:

• предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
• заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
• перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
• сбор документов. Это делают обе стороны;
• заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
• удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
• государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
• получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Какие бумаги нужны для оформления сделки купли-продажи

Перечень бумаг для целей регистрации сделки зависит от ее условий — покупка первички или вторички, договор-основание права собственности продавца, семейное положение, наличие ребенка и т.п. По этой причине существует перечень всегда обязательных документов и специфических, которые потребуются для каждой отдельной ситуации.

С целью оформления сделки всегда потребуются:

1. Заявление на передачу права от продавца и заявление на регистрацию нового права — от покупателя. Бланки и инструкцию по формированию заявления можно найти на сайте Росреестра или запросить на месте в регистрационной палате;
2. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию купли-продажи — оплачивает и предоставляет покупатель. Размер пошлины обычно равен 1000 рублей, но в ряде случаев может изменяться;
3. Удостоверение личности как продавца, так и покупателя;
4. Документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца, об их видах мы говорили выше;
5. Договор купли-продажи квартиры в нескольких экземплярах. В нем должна быть указана информация о дате и месте заключения, данные паспортов продавца и покупателя, исчерпывающее описание объекта сделки, стоимость недвижки, согласие на продажу от всех заинтересованных лиц и т.п.;
6. Акт приема-передачи тоже обязательно прикладывается к договору.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Льготные условия покупки квартиры

В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.

Особенность при покупке квартиры	Перечень документов	Краткое описание
Материнский капитал	Сертификат о праве на материнский капитал и выписка из ПФР об остатке средств на счете.	Материнский капитал используется для внесения первоначального взноса по ипотеке, уплаты по нему процентов или для прямого перевода продавцу. Чтобы получить сертификат, потребуется предоставить в отделение ПФР заявление и паспорт
Молодая семья	Необходимо подать документы на участие в программе «Молодая семья», написав заявление и приложив к нему свидетельства о заключении брака и рождении детей	Возможность купить квартиру на льготных условиях (возраст супругов не должен превышать 35 лет). Количество детей в семье для участия в программе определяется на региональном уровне
Военнослужащие	Для покупки квартиры на льготных условиях необходимо предоставить свидетельство участника НИС	Субсидии от государства на покупку квартиры предоставляются гражданам, проходящим военную службу по контракту с ВС РФ. Условие: они должны являться участниками накопительно-ипотечной системы. Свидетельство об участии выдается военному на основании заявления и рапорта руководства военной части
Для ребенка	Если ребенку от 14 до 18 лет необходимо согласие одного из родителей на покупку недвижимости. До 14 лет договор купли-продажи подписывается родителем, но от имени и в интересах ребенка. Дополнительно предъявляется свидетельство о рождении ребенка	Перечень документов на квартиру, приобретаемую для ребенка, аналогичен основному перечню, но имеет небольшое отличие в зависимости от его возраста

Как исправить ошибку в ЕГРН?

Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.

В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:

• технический план на квартиру;
• договор купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизации и т. д.).

Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.

Жильё в готовом доме (вторичный рынок)

Понадобятся такие же документы на покупку квартиры вторичного жилья, что и в новостройке. Покупателю обязательно следует ознакомиться с выпиской из лицевого счёта. В ней отмечены как зарегистрированные жильцы, так и долги по оплате услуг. Справка действительна в течение 30 дней.

Выписка из домовой книги (о составе семьи) позволит узнать о зарегистрированных в помещении, кто имеет право им пользоваться. Покупка недвижимости в ряде случаев даёт возможность владельцу выселить проживающих, но это лишние хлопоты. Можно потребовать от продавца прекратить регистрацию иных лиц.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке включают в себя акт приёма-передачи. Это особенно важно, если недвижимость продаётся с мебелью, дополнительным оснащением. Отразите текущее состояние счётчиков, дабы снять ответственность за долги предыдущего пользователя. Акт в первую очередь необходим продавцу, но может служить основанием для предъявления претензий при обнаружении скрытых дефектов.

Особенности покупки жилья с использованием сертификата

Как известно, за рождение первого (с 01.01.2020), второго и последующих детей выплачивается материнский капитал. Реализовать его можно для улучшения жилищных условий семьи. Главное правило – это выделение долей, где ребёнок также получит свою часть. Поэтому документы для покупки жилья под материнский капитал в первую очередь включают в себя сертификат, дающий право на финансовую поддержку.

Потребуются и другие условия:

• Согласие органов опеки и попечительства (в случае параллельной продажи объекта, где зарегистрирован ребёнок);
• Отражение в договоре факта перехода доли каждому ребёнку, на которого получен капитал, с последующей регистрацией.

Сначала необходимо обратиться в Пенсионный фонд (в территориальное отделение или через портал Госуслуг). Выданный сертификат подходит для оплаты сделки полностью или частично как на первичном, так и на вторичном рынке. Участия ПФР не избежать, ведь деньги на счёт продавца недвижимости будут переводиться указанным ведомством.

Для оформления сделки потребуются документы, подтверждающие наличие детей: свидетельства о рождении. Покупатель не должен быть лишён родительских прав в отношении сына или дочери. За правильностью сделки следят надзорные органы. Однако, если присутствуют ошибки они будут оспаривать не сам договор, а только правомерность перевода средств по сертификату.

Что будет, если не соблюсти все формальности

Некоторые документы можно затребовать для подстраховки, но предосторожность лишней не будет, ведь речь идёт о больших суммах. К примеру, если жильё приобретено в браке, необходимо согласие на его отчуждение «второй половинки». Бывает так, что человек женится и разводится несколько раз, следы бывшей супруги теряются.

Если не удостовериться, что на квартиру не претендуют другие лица, сделка может быть оспорена в будущем. Это также справедливо для недвижимости, полученной в порядке наследования. Кто-либо из преемников, по уважительным причинам не заявивший о своих правах, может сделать это в будущем.

Внимание! При покупке жилья на вторичном рынке стоит обратиться за помощью к риелторам для комплексной проверки сделки. Организации несут финансовую ответственность за качество оказанной услуги.

В регистрационном деле хранится весь пакет документов по предыдущей сделке. Профессиональные участники рынка вправе получить его и исследовать. Конечно, нет смысла заниматься этим в отношении вновь созданной недвижимости. Но если объект прошёл как минимум через одни руки, предосторожность лишней не будет.

Документы на оплату услуг ЖКХ

За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.

После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.

Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:

• заявление о смене собственника;
• документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
• паспорт;
• выписку из ЕГРН.

Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.

Смена собственника
Как заявить	Куда заявить	Тонкости при переоформлении
Подать заявление	ТСЖ или УК	Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом
Перезаключить договор	Водоканал	Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность
Перезаключить договор	Энергосбытовая компания	Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно
Написать заявление	Горгаз	Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор
Написать заявление	Ростелеком	Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника
Перезаключить договор	Интернет-провайдер	Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет

Перечень документов для покупки квартиры

При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Зачем нужна земля сельхозназначения смотрите в статье: земли сельхозназначения.

Как рассчитать стоимость квартиры для продажи в Москве, читайте здесь.

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Подготовка к купли-продаже квартиры в МФЦ: необходимые этапы

Купля-продажа недвижимости включает в себя ряд этапов, которые необходимо выполнить для успешного завершения сделки. В первую очередь, продавец должен определиться с ценой квартиры и подготовить необходимые документы для оформления договора купли-продажи.

Один из этапов подготовки – это определение стоимости квартиры. Продавцу стоит учесть не только рыночную стоимость жилья, но и возможные скидки, которые можно получить при оформлении сделки через МФЦ. Стоимость услуг нотариуса и кадастровой палаты может быть ниже, поэтому продавцам выгодно воспользоваться этими возможностями.

Для оформления договора купли-продажи продавец должен предоставить покупателю ряд документов. К ним относятся паспортные данные продавца и покупателя, свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и др.

Подготовка к купли-продаже квартиры включает также оплату необходимых сумм. Продавцу необходимо будет заплатить за услуги нотариуса и кадастровой палаты, а покупателю придется принести сумму, соответствующую стоимости квартиры.

Важным этапом в оформлении сделки является визит в МФЦ или нотариусу. В зависимости от выбранного варианта, покупатели должны будут предоставить все необходимые документы и сумму для оплаты. Также возможно обращение к нотариусу для заверения договора и проведения сделки официально.

Похожие записи:

• Разрешение на строительство дома
• Как перепрописать ребенка из одной квартиры в другую
• Льготы добровольно выехавшим из зоны с правом на отселение