Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующий собственник доложен предупредить потенциального покупателя о зарегистрированном юном гражданине. Этот факт в будущем будет накладывать ограничения по продаже или аренде жилья. Нужно знать все риски и неудобства.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний
У несовершеннолетнего ребенка возникают права на квартиру в некоторых случаях.
Важно! К ним относятся:
- квартира была приватизирована, в список всех владельцев внесены дети;
- в приватизированной квартире проживают несовершеннолетние граждане, которые не являются собственниками, но претендуют на обладание ей, так как до процедуры приватизации являлись постоянными жильцами;
- ребенку квартиру подарили, завещали по наследству, на него оформлен договор купли-продажи, договор мены;
- несовершеннолетний зарегистрирован на жилой площади, но по факту не является ее собственником.
В соответствии с действующим российским законодательством ребенок имеет право на обладание недвижимостью. То есть его нельзя просто так выписать из квартиры.
При снятии ребенка с регистрационного учета необходимо представить документ, подтверждающий его прописку на другой территории.
Важно соблюдать сроки, в течение которых ребенка необходимо выписать и прописать по другому месту.
Несовершеннолетний ребенок собственник или дольщик
Дети могут владеть частью недвижимости или всей квартирой. Частые причины – использование материнского капитала при покупке, переход жилья в собственность по завещанию или дарственной. Это означает, что любые сделки должны осуществляться только при согласии органов опеки и попечительства (ООП).
Стадии оформления:
- Подготовительная. Покупатель извещается о нюансах сделки, согласовываются детали, составляется предварительный договор.
- Сбор документов для ООП, получение официального разрешения.
- Оформление сделки, переход прав собственности.
Права ребенка на проданную квартиру после осуществления сделки
В ч. 2 ст. 292 ГК четко сказано – если на квартиру или жилой дом перешло право собственности к другому физлицу, то право пользования у членов семьи бывшего владельца сразу же прекращается.
Поскольку в продаваемой квартире ребенок был только прописан, но не имел там доли, то у него было только право пользования, а значит, оно будет прекращено на основании данного нормативного положения.
Внимание! Ч. 4 ст. 31 ЖК в данном случае не применяется. То есть по суду нельзя восстановить ребенку право пользования на проданную квартиру по инициативе какого-либо заинтересованного лица, так как в этой части речь идет именно о сохранении права пользования за бывшим членом семьи владельца в случае отсутствия у этого члена, например, другого жилья.
В нашей ситуации между ребенком и новым собственником квартиры семейных отношений не было в принципе.
Вправе ли собственник реализовать квартиру, если в ней прописаны дети до 18 лет?
Такая операция допускается только в том случае, если у семьи есть другое жилье. Покупатель должен убедиться в том, что его сделка защищена с правовой точки зрения. Помимо этого, у владельцев стоит поинтересоваться, будут ли по аналогичному адресу проживать родные малолетнего.
Важно! Отпрыски до достижения 14 лет могут регистрироваться только вместе с родителями (усыновителями, опекунами). Если несовершеннолетнему уже исполнилось четырнадцать лет, то он вправе проживать с иными родственниками, например, с бабушкой.
Такие правила установлены для обладателей собственного жилья с целью защитить интересы ребенка. Дело в том, что последний не является собственником жилплощади, но пользуется ей наравне со взрослыми. Кроме того, при покупке квартиры заинтересованное лицо должно включить в договор купли-продажи пункт о том, что текущие владельцы должны сняться с регистрационного учета по месту расположения объекта, который является предметом сделки (ст. 292 ГК России).
При реализации жилплощади с прописанным в ней малышом основной риск для покупателя состоит в том, что несовершеннолетнего практически невозможно выписать с текущего места принудительными мерами. Данный вопрос рассматривается судебными инстанциями.
Суд всегда встает на сторону малолетнего. Иное допускается только при наличии соглашения между сторонами, заключившими сделку, и наличии иного объекта, находящегося в полноправном владении родственников малыша. При этом учитываются технические параметры нового жилища. Оно не должно быть меньше по площади с подводкой коммуникаций и т. д.
Вопрос:
На что нужно обратить внимание при покупке жилья, если оно единственное у семьи с малолетним отпрыском?
Ответ:
Такие ситуации возникают часто. Чтобы избежать неприятностей с вновь приобретенной квартирой нужно заранее обеспокоиться вопросом проживания несовершеннолетнего. Для этого применяются альтернативные сделки купли-продажи. Они заключаются в том, что операция по реализации жилья производится параллельно с приобретением нового. Получается, что отчуждение объекта происходит одновременно с поиском и оформлением другой жилплощади. В таком случае у контролирующих органов не возникнет вопросов по правомерности действий родителей.
Ребенок имеет право собственности
Чаще всего это происходит, когда родители исполняют обязательства по наделению детей квадратными метрами. Необходимость таких действий предусмотрена законодательством о материнском капитале.
Денежные средства выделяются на семью целиком, поэтому и требуется, чтобы каждый член семьи получил причитающуюся ему часть жилого помещения. Продажа жилья целиком или только его части возможна при условии, если на руках у родителей имеется постановление от местного органа опеки.
Если взамен отчуждаемой жилплощади детям предоставляется какое-то другое помещение, нет никаких препятствий, чтобы получить соответствующее разрешение. В городе Москва такие разрешения выдает Управление опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10, стр. 1.
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Что закреплено в законодательстве
Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.
Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.
Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.
Обратите внимание на следующие моменты:
- ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
- ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
- до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.
Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.
Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.
Получение разрешения от ООП
Для продажи квартиры, которая принадлежит ребенку, потребуется взять разрешение от органов опеки и попечительства. Надо заметить, что сотрудники ведомства не допустят ущемление прав малыша. Поэтому если вы желаете продать квартиру, а взамен приобрести дом, который уступает по площади или по санитарно-эпидемиологическому обустройству, то встретитесь с отказом.
При определении оптимальной площади, когда родные разъезжаются, жилплощадь делят на каждого прописанного человека, а затем сравнивают совокупность метров новой квартиры с количеством проживающих человек.
Если при продаже квартиры ребенку предоставляется меньшая жилплощадь, сумма, равная стоимости недостающих метров, кладется на личный счет несовершеннолетнего в банке. До достижения им 18 лет никто не имеет права снять с него деньги.
Внимание! Вопросов у сотрудников опеки и попечительства будет больше, если родители не определились с выбором нового жилья. То есть если планируется сначала продать, а на вырученные деньги купить новую квартиру, придется предоставить письменное обязательство предоставления ребенку части недвижимости.
Можно договориться с покупателем. Он сначала положит деньги за покупку имущества на счет в банке, а после этого получает разрешение от органов опеки и попечительства, а также другие документы на приобретение жилья.
Для продажи квартиры, принадлежащей ребенку, потребуется предоставить массу документов, которые подтверждают необходимость реализации недвижимости. Получить разрешение получится, если сам 14 летний гражданин согласен на совершение сделки, а также в том случае, если его права не нарушаются.
Если родители желают поддержать интересы своего ребенка, сотрудники органов опеки и попечительства пойдут им навстречу.
Варианты допустимых действий
При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:
- ребенок не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире,
- ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом,
- ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.
Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.
Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.
Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.
Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:
- возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
- подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
- выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Если ребенок – собственник квартиры или ее части
А вот в этом случае уже возникают определенные трудности. В данном случае без получения официального разрешения органов опеки никакой сделки совершить не удастся. Представляют интересы малолетнего его родители, опекуны или же попечители. Такой же вопрос возникает, если собственником квартиры ребенок стал в результате проведенной ее приватизации.
Сначала, перед обращением в государственный орган опеки, нужно собрать определенный пакет документов, куда включены такие документы, как:
- удостоверяющие личности всех участников сделки;
- подтверждающие право собственности на помещение;
- справки БТИ;
- выписка из домовой книги.
Возможна ли покупка такой недвижимости?
Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.
Гражданский Кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая Недвижимость опекуна.
Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).
Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.