Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры
Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.
Что обязательно надо указать в договоре:
- Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
- Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
- Права и обязанности сторон.
- Условия оплаты.
- Данные сторон сделки.
- Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.
Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Доход с квартиры снизит кредитную нагрузку, но далеко не всегда позволит полностью покрыть ипотечный платёж. Самый простой способ оценить выгоду сдачи ипотечной квартиры в аренду – сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды. За последние полтора года цены на покупку жилья выросли примерно на 20%, тогда как арендные ставки на фоне снижения спроса из-за «коронакризиса» остались примерно том же уровне. Поэтому доходность аренды сейчас невысокая, аналитики рынка оценивают её не более чем в 5% годовых – это без учёта расходов на ЖКУ, налоги и мелкий ремонт, а также возможного потерянного дохода в случае простоя квартиры. По данным Центробанка, средняя ипотечная ставка на вторичные квартиры в мае 2021 года составляла 8,14%. То есть сама по себе доходность аренды не перекрывает стоимость ипотеки.
Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берётся полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса.
Ecли бyдyщий зaeмщик плaниpyeт взять ипoтeкy и cдaвaть квapтиpy в apeндy, тo eмy cлeдyeт yтoчнить нaличиe тaкoй вoзмoжнocти eщe в мoмeнт oфopмлeния coглaшeния c бaнкoм. Нa ceгoдняшний дeнь cyщecтвyют тpи вoзмoжныx пoзиции, кoтopыx пpидepживaютcя финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пoкyпкy жилья.
- Бaнк paзpeшaeт cдaчy жилья или жe нe yкaзывaeт дaннoгo пyнктa в дoгoвope, кoтopый зaключaeтcя c клиeнтoм.
- Apeндa квapтиpы дoпycкaeтcя пpи выпoлнeнии pядa ycлoвий, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope.
- Любaя apeндa нeдвижимocти зaпpeщeнa финaнcoвoй opгaнизaциeй. B тaкoм cлyчae любыe пoпытки cдaть жильe бyдyт являтьcя нeзaкoнными.
BAЖНO! Узнaть o вoзмoжнocтяx cдaчи в apeндy жилья, взятoгo в ипoтeкy в кoнкpeтнoм бaнкe, мoжнo y мeнeджepa, зaнимaющeгocя oфopмлeниeм cдeлки, или нa oфициaльнoм caйтe финaнcoвoй opгaнизaции.
Чeм pиcкyeт apeндaтop
Apeндaтop жилья, нaxoдящeгocя в зaлoгe y бaнкa, являeтcя нaибoлee зaщищeнным лицoм в любыx cпopныx cитyaцияx, вoзникaющиx мeждy зaeмщикoм и бaнкoм. Cъexaть c квapтиpы eмy пpидeтcя тoлькo в oднoм cлyчae: ecли влaдeлeц жилья пepecтaнeт внocить eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy. Toгдa бaнк имeeт пpaвo выcтaвить жильe нa пpoдaжy, a apeндaтop бyдeт дoлжeн иcкaть нoвыe вapиaнты для дaльнeйшeгo пpoживaния. Нa peшeниe вoпpoca c жильeм и пoиcк нoвoй квapтиpы в дaннoм cлyчae бyдeт пpeдocтaвлeнo 30 днeй.
BAЖНO! Ecли apeндaтop внec aвaнc зa oпpeдeлeнный cpoк пpoживaния, тo пpи вoзникнoвeнии внeштaтныx cитyaций, cвязaнныx c пpoдaжeй квapтиpы, apeндoдaтeль oбязaн вepнyть вce дeнeжныe cpeдcтвa зa нeиcпoльзoвaнный пepиoд apeнды.
Кaк пpaвилo, плaтeжи, внocимыe apeндaтopoм зa пoльзoвaниe жилплoщaдью, нaпpaвляютcя coбcтвeнникoм нa пoгaшeниe кpeдитa.
Пoэтoмy cтaбильнocть в oтнoшeнияx c бaнкoм вo мнoгoм зaвиcит и oт oтвeтcтвeннocти чeлoвeкa, пpoживaющeгo в ипoтeчнoй квapтиpe.
Чтoбы зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, apeндaтopy нeдвижимocти cлeдyeт пpидepживaтьcя cлeдyющиx пpaвил:
- пpeдвapитeльнo yтoчнить, нe нaxoдитcя ли квapтиpa в зaлoгe y бaнкa и в зaвиcимocти oт этoгo пpинимaть peшeниe o зaceлeнии;
- тpeбoвaть зaключeния дoгoвopa, peгyлиpyющeгo пpaвa и oбязaннocти кaждoй из cтopoн;
- cвoeвpeмeннo внocить eжeмecячныe плaтeжи, кoтopыe бyдyт нaпpaвлeны нa пoгaшeниe дoлгa бaнкy.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку
После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:
- нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
- нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
- нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.
В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.
Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:
- жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
- срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
- собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
- если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.
Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:
- в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
- собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
- ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.
Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.
Зачем сдавать в аренду ипотечную квартиру?
По оценкам экспертов, самым распространенным случаем сдачи ипотечной квартиры является ситуация когда владелец хочет компенсировать часть ежемесячных платежей по кредиту за счет платы от арендаторов. Такой вариант подходит людям, которым есть где жить на время сдачи купленной недвижимости.
Также очень часто квартиры, сдающиеся в аренду, покупаются родителями для своих детей «на будущее». До тех пор пока ребенок не вступил в самостоятельную жизнь, жилье сдается, а часть дохода отправляется на погашение ипотеки.
С учетом различных факторов, таких как цена квартиры, размер первоначального взноса по ипотеке и величина арендной ставки, ежемесячный доход от сдачи может не только частично покрывать расходы на обслуживание долга, но и полностью компенсировать ипотечные платежи. Можно предположить, что банк должен быть рад такому положению вещей, но на практике кредитные организации в большинстве своем предусматривают некоторые ограничения.
Несмотря на то что прямого запрета в действующем законодательстве РФ нет, банки, выдающие ипотечный кредит, могут быть против сдачи квартиры в аренду. Дело в том, что при покупке жилья в ипотеку приобретенная жилплощадь переходит под залог кредитора, который заинтересован в целости и сохранности помещения. Условия пользования квартирой обычно прописываются в заключаемом договоре. Если вы приобретаете жилье с целью сдачи его внаем, убедитесь, что в ваше кредитное соглашение с банком внесен пункт о разрешении арендной деятельности. Однако при этом банк имеет право потребовать оформления коммерческой ипотеки. Если же пункта, запрещающего аренду ипотечной квартиры, в договоре нет, то можно смело сдавать помещение внаем, опираясь на действующее законодательство РФ.
Сдаем ипотечную квартиру: подводные камни «выхода из тени»
Если вы не любите нарушать договора или не хотите рисковать, то стоит уведомить банк о своих планах. Для этого надо подать заявление о ваших планах по сдаче жилья в аренду и ждать ответа от кредитной компании. Обычно, банки дают «добро», поскольку заинтересованы в том, чтобы заемщик без проблем выплатил свой долг вовремя и полностью.
Почему же в такой ситуации многие заемщики не торопятся уведомлять кредитора об изменившихся условиях? Чаще всего дело в изменении стоимости страховки имущества: она может вырасти на 20–30%, а это немалая сумма.
Кстати, если изначально ипотечное жилье покупалось с целью сдать его в аренду и вы решили предупредить об этом банк еще до заключения договора, то процентные ставки могут повыситься на 1–3%.
Можно ли предоставлять ипотечное жилье в аренду?
Российское законодательство не препятствует и тем более не запрещает вначале взять жилье в ипотеку и затем сдавать такую ипотечную квартиру в аренду, кроме этого, ни в одном кодексе нет упоминания об обязательстве — уведомлять банк. Однако помимо кодексов и законов существует ипотечный договор, подписанный заемщиком и банком и содержащий различные условия, которые обе стороны должны соблюдать.
Так как заемщик является владельцем недвижимости, которую приобрел через ипотеку, он имеет полное право использовать ее на свое усмотрение, все действия будут считаться законными (если договор не содержит такого запрета). Единственное, в некоторых случаях финансовые организации обязывают уведомлять их, если в квартиру планируется заселять посторонних людей.
Осталось только выяснить, что считают по этому поводу закон и кредитная организация, на балансе которой находится залоговое имущество.
Как оказалось, в законе никаких препятствий по этому поводу нет. Например, ст. 346 ГК РФ отмечает, что лицо, у которого остается предмет залога, может пользоваться активом по его назначению, в том числе извлекать из него доходы. Также указывается, что гражданин может без согласия держателя залога передавать заложенное имущество во временное пользование другим лицам. Но, как в первом, так и во втором случае, закон указывает, что это возможно лишь при отсутствии особых условий в договоре.
Иными словами, закон не против сдачи ипотечной квартиры в аренду, но отсылает к условиям заключенного договора между банком и заемщиком. Именно здесь нужно искать ответы на все вопросы.
Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.
Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.
После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.
На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.
На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.
После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.
Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.
Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.
Образец договора аренды
Договор аренды ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от обычного соглашения подобного вида. Закон не устанавливает обязательство арендодателя информировать арендатора о статусе недвижимости, поэтому наличие обременения у жилплощади может даже не прописываться в документе.
Однако, если речь идет о максимальном снижении риска возникновения проблем с банком, лучше составлять правильный договор аренды, потому что эти документы нужно впоследствии предоставить в банк.
В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:
- данные о сторонах сделки;
- предмет договора (подробное описание квартиры: адрес, тип дома, площадь, количество комнат и т.д.);
- срок аренды;
- стоимость использования жилплощади и сроки внесения ежемесячного платежа, а также способ передачи денежных средств;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников сделки (как и в каких случаях производится расторжение договора до окончания срока аренды);
- форс-мажорные обстоятельства;
- дата, подписи сторон.
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.
Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.
В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:
- использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
- извлекать из нее плоды и доходы.
То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы
При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение
Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности
Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:
- Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;
- Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
- Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.
Минусы:
- Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
- Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов. В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;
- Риск просрочки платежа. Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке. Что повлечет наложение штафов, вплоть до конфискации залогового жилья.
- В случае порчи имущества банк заберет залоговое жилье в качестве компенсации.