Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проведение текущего ремонта в подъездах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение о необходимости обновления подъезда принимается на основе плановых осмотров. Они должны проходить дважды в год: весной и осенью. Перед началом и после окончания отопительного сезона. Если дом кооперативный, то на осмотре, помимо представителей УК и обслуживающих организаций, должен присутствовать и уполномоченный член ЖСК. В результате осмотра составляется акт, в котором указана необходимость текущего или капитального ремонта элементов здания.
Как добиться от управляющей компании проведения ремонта
Если вы хотите провести какие-то дополнительные работы в подъезде, это можно сделать после общего собрания, на котором будет принято соответствующее решение. На нем решают, какие работы будут проводиться, какой взнос сделают жильцы.
Если вы хотите, чтобы был проведен текущий ремонт, и считаете, что в этом есть объективная необходимость, а управляющая компания по своей инициативе этого не делает, необходимо обращаться в УК с заявлением. Предварительно желательно также организовать собрание жильцов, постановить на нем вопрос о необходимости проведения ремонта и с протоколом обращаться в УК. Напишите заявление в двух экземплярах, один останется у вас, на нем должна быть подпись ответственного лица и дата принятия документа в работу.
Можно ли самостоятельно оформить очередь на ремонт подъезда?
Для оформления очереди на проведение ремонтно-восстановительных работ в подъезде многоквартирного дома необходимо:
- созвать общее собрание потребителей (жильцов);
- обсудить вопросы, касающиеся эксплуатационного состояния «парадной», объема предполагаемых работ, приблизительной сметы;
- принять единогласное решение;
- оформить обращение (в свободной форме) в двух экземплярах, один из которых следует направить руководству жилищно-коммунального кооператива.
В документе должны быть отражены следующие моменты:
- эксплуатационное состояние домового объекта;
- примерная дата проведения последнего ремонта;
- необходимые действия, которые нужно совершить для восстановления презентабельности подъезда;
- нормы, законы, на основании которых подается заявка;
- предполагаемые сроки/объемы ремонтных операций;
- пометка о вашем праве обратиться с иском в суд, если ЖКХ откажется выполнять свои обязательства.
Суд первой инстанции, чьё решение не изменялось апелляционным судом, удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг ненадлежащего качества подтверждён. Однако суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов в части взыскания с управляющей компании штрафа.
Кассационный суд указал, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли. Соблюдение досудебного порядка, по мнению кассационного суда, являлось обязательным. Заявителей такое положение дел не удовлетворило и они направились в Верховный Суд.
Через сколько лет делается текущий ремонт подъезда?
Куда обращаться? Для приведения подъезда в порядок жильцы на общем собрании должны составить список необходимых работ, приложить его к заявлению и представить документы в УК. Примерный образец заявления в УК на ремонт перил в подъезде.
Внимание
Ремонт подъезда — обязанность управляющей компании. Компания обязана составить график работ на год, изыскать средства (если взносов собственников недостаточно) и отремонтировать подъезд. Работы будут выполняться в строгом соответствии со списком, поэтому он должен быть тщательно продуман.
Кто сделает? Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.
На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта. Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки: ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.
Инфо
Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.
За чей счёт ведётся косметический ремонт подъезда.
Весь контроль над ремонтом многоквартирного подъезда, должен выполняться на основании договора между жильцами дома и местным ЖКХ. Такой вид ремонта относится к плановому, а значит, компания обязана проводить проверку на износ подъезда, раз в пять лет. Но иногда бывает и внеплановый ремонт. Необходимость проведения стандартной проверки, может потребоваться гораздо раньше предполагаемого срока. В таком случае, жильцам дома важно провести общеквартирное собрание и написать коллективное заявление в ЖЭК. Образец заполнения документа, можно взять в Управляющей компании или ЖЭК.
Пишется произвольная форма заявления, на имя руководителя отделами ЖКХ. Важно написать о сроках последнего планового ремонта и приложить копии всех взносов на капитальный счёт УК. Также, необходимо тщательно написать обо всех местах повреждений помещения, и приложить для наглядности фото.
С чего начать, если хотите добиться ремонта в подъезде
Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.
Далее определите, что нужно сделать в вашем подъезде — может быть, потребуется проведение только части обозначенных работ. После этого нужно составить письменное заявление в УК с перечислением необходимых работ и сроков их выполнения (рекомендуемые законодательством — 22 дня на каждую 1000 кв. м). К этому шагу нужно подойти очень внимательно и ответственно — если забудете что-то упомянуть, дополнить список работ после подачи заявления уже не сможете.
Лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов. Документ нужно составить в двух экземплярах. Один останется в УК, а на втором сотрудник, принявший заявление, должен проставить входящий номер, подпись с расшифровкой и дату. Управляющая организация обязана предоставить ответ в течение 15 дней, обязательно в письменном виде.
В идеальном варианте УК направляет своих специалистов, они осматривают подъезд и составляют акт, после этого перечень необходимых работ утверждается вместе с Советом многоквартирного дома или на общем собрании собственников. Однако на практике так происходит не всегда, так как УК отказывается производить ремонт по каким-то причинам.
Что делать, если в вы получили отказ
Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, параллельно лучше отправить копию документа в Роспотребнадзор. Жалоба составляется в форме заявления. Опишите всю ситуацию, ссылаясь на нужные пункты договора и отказ управляющей компании. В конце добавьте просьбу провести проверку деятельности вашей УК и обязать ее сделать ремонт в подъезде.
К обращению нужно приложить:
- копию договора с управляющей организаций
- ваш экземпляр заявления в УК с просьбой о проведении ремонта
- копию ответа, содержащую отказ
- список ремонтных работ, которые необходимо провести в подъезде
- акт осмотра подъезда (этот документ должен быть обязательно)
Если обращение не дало нужного результата, можете подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд. К исковому заявлению также прикладываются копии всех документов. Обычно суды становятся на сторону собственников, положительное решение — вопрос времени.
Перечень обязательных работ
Конкретный перечень определяется договором. Чаще всего к косметическим работам относят:
- покраска поверхности стен и потолков с предварительным удалением прежнего слоя;
- удаление различных следов, в том числе после протечки, надписей, поджогов и т.п.;
- покраска поверхностей лестничных площадок краской для придания им однородной поверхности глянцевого или матового характера;
- при необходимости – установка новых стекол и светильников;
- ремонтные работы в тамбуре, установка новой входной двери;
- установка новых или ремонт старых поручней на входе;
- ремонт электрощитовых (механических частей), а также почтовых ящиков жильцов;
- восстановление внешнего вида пола, удаление стойких загрязнений;
- ремонт люка мусоропровода, его поверхности.
Что касается капитального ремонта, он предполагает следующие виды деятельности:
- полная или частичная замена коммуникаций;
- ремонт или замена оборудования;
- капитальный ремонт стен, в том числе их перенос;
- ремонтные работы на крыше.
Независимо от формы управления, жильцы должны организовать общее собрание, в том числе внеплановое, если установленная ранее периодичность ремонта подъезда многоквартирного дома утратила актуальность.
Второй шаг – на собрании жильцы составляют перечень необходимых работ (дефектная ведомость), пишут и передают в УК официальное обращение в 2-х экземплярах. Оба заверяются секретарем управляющей компании, но один жильцы оставляют себе в качестве гарантии, что сигнал поступил и был ответственными лицами принят.
Очень внимательно нужно отнестись к составлению дефектной ведомости, так как только включенные в нее виды ремонта будет выполнять управляющая компания, если согласится на работу и включит конкретный подъезд в свой план. Приготовьтесь к тому, что представитель управляющей компании будет внимательно изучать заявленные требования и реальное состояние парадной, поэтом лучше не включать в список то, что может подождать, и не давать УК лишнего повода отказать.
Важно! Желательно направить копию всех бумаг в общественную приемную главы населенного пункта.
Список работ дополняется протоколом собрания. Хорошо указать в нем дату последнего ремонта, если она известна, и обязательно перечислить в списке всё, что требует обновления. Какие-то упущения будет невозможно затем включить в уже подписанную ведомость, и придется начинать процедуру заново.
Правомерно требовать:
- окрашивание стен и побелку потолков;
- восстановление деревянных рам и замену разбитых стекол;
- ремонт общеподъездной двери и тамбура рядом с ней;
- установку новых подъездных козырьков или обновление старых;
- фрагментарное или полное восстановление напольного покрытия;
- замену ящиков для почты;
- окрашивание труб отопления, водоподачи, канализации;
- окрашивание поручней с частичным ремонтом или их установку на входе;
- замену светильников на стенах или потолке;
- монтаж люков, ведущих на техэтажи;
- изоляцию электропроводки в специальные короба.
Список далеко не полный. Его можно и нужно дополнять, включая разумные требования, от выполнения которых зависит безопасность жильцов.
На основании всех поступивших обращений, а УК всегда обслуживает не один дом:
- формируется годовой план на ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями со сроками проведения работ;
- составляется смета;
- выбирается подрядчик – им может выступить как сама УК, так и сторонняя ремонтно-отделочная компания.
Нередко жильцам предлагается не только «посодействовать материально», но и смыть со стен старую побелку, вынести остатки стройматериалов или вымыть фрамуги после окончания отделки. Подобные просьбы противозаконны, так как и средства на ремонт УК должна изыскать сама, и уборку после его окончания выполнить.
Более того, исполнитель обязан:
- закрыть двери в квартиры полиэтиленом;
- выносить мусор из подъезда и со двора ежедневно (складировать остатки стройматериалов на газонах запрещено).
После того как всё сделано, составляется акт, который подписывает представитель исполнителя и жильцов, а также сотрудник УК, если не она выполняла ремонтные работы. Если привлекалась Жилинспекция, то на подписание акта приглашается и инспектор. Во время приемки проверяется качество и презентабельность – вынесен ли мусор, не осталось ли следов побелки, не валяется ли строительный инструмент и пр. Все недоработки заносятся в акт, и если комиссия не принимает работу, то определяются сроки устранения недостатков.
Можно ли отказаться от ремонта в подъезде?
Ремонтировать, нельзя отказаться — Одним из тех кто подписал акт, стал ведущий инженер ЖЭУ №4 Октябрьского района Минска Андрей Коледа. Он и повел собрание с жильцами. Кстати, похоже на то, что при общении с горожанами, коммунальщики ввели новую практику — собравшиеся были предупреждены о том, что во время собрания будет проводиться видеосъемка.
- Абы чего не вышло? — Ваш подъезд, как и ваш дом, попал в годовой план по ремонту подъездов на 2021 год, — начал рассказывать собравшимся жильцам ведущий инженер.
- Планируется выполнить текущий ремонт подъезда, поскольку он находится в неудовлетворительном состоянии.
- Поскольку ремонт плановый, он будет выполнен в обязательном порядке,
Варианта у вас два: либо до 26 марта вы это делаете силами привлеченной организации. Если нет, то работы будет производить уполномоченная организация — ЖЭУ №4 Октябрьского района Минска. — Какие виды работ будут выполняться? — уточнили у специалиста жильцы.
- Полностью со всем перечнем работ и их стоимостью вы можете ознакомиться в сметном акте, который вывешен в подъезде.
- Вкратце скажу, что в подъезде будут расчищены потолки, — проведен ремонт дефектных мест, будут прогрунтованы стены и потолки, будут окрашены перила.
- Покрасим входную дверь в подъезд — с обратной стороны.
И покрасим почтовые ящики, если вы не захотите их поменять. Вот так выглядит часть сметного акта, составленного для первого подъезда дома на Казинца, 43. А общая сумма, которую придется заплатить жильцам после ремонта — 3,652 рубля и 54 копейки. Но цифра эта ориентировочная — в ходе работ она может вырасти или уменьшится. По действующему жилищному законодательству текущий ремонт подъезда будут оплачивать все жильцы подъезда — пропорционально от занимаемой жилой площади.
Секретное оружие против управляющей компании многоквартирного дома
Почти всегда инициатива о проведении ремонтно-восстановительных мероприятий текущего и косметического характера упирается в позицию управляющей компании, считающей, что нет оснований для выделения средств на ликвидацию незначительных, по их мнению, повреждений в подъезде жилого многоквартирного здания.
На самом деле управляющая компания привыкла спекулировать на незнании жильцами подъезда требований законов. Те же Правила Госстроя №170 предписывают компании или жилищно-коммунальной конторе обеспечить максимально безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.
Это означает, что, как только возникают обстоятельства, препятствующие нормальной эксплуатации многоквартирного дома, эксплуатационная или управляющая контора должна предпринять все возможные действия для устранения проблемы.
Серединка-наполовинку
Впрочем, существует и компромиссный вариант проведения ремонта подъезда многоквартирного дома.
Вы всё-таки в УК, но не хотите связываться с этой «тягомотиной», которая может продлиться не один месяц и сожрёт, просто, уйму времени.
Тогда выполните ремонт самостоятельно по «схеме жилищного товарищества», но при этом очень скрупулёзно ведите весь учёт всего выполненного, не должен пропасть ни один документ, ни один чек.
Когда всё будет сделано, вы сможете весь этот ворох бумаг и выложить на стол директору УК. По закону, все затраты на проведённые работы компания обязана возместить. Не хочется тут говорить сакраментальное – «закон, что дышло…». Если быть настойчивым, то действительно возмещение будет произведено, не сегодня, так завтра, не завтра, так через месяц, уж года через два наверняка. Только за эти два года столько воды утечёт, что и ремонт такой вам будет не в радость. Некоторые уже и отрадуются своё, простите, за эти два года.
Обычный ремонт не требует такого количества изменений, как капитальный. При текущем ремонте устраняются лишь незначительные повреждения или заменяются дополнительные строительные блоки.
Советуем прочитать: Как оформить работу по совместительству?
Текущий ремонт включает покраску стен и потолков, заделку трещин и щелей и ремонт перил.
По закону текущий ремонт должен проводиться не реже одного раза в 3-5 лет. В новых зданиях ремонт может проводиться реже.
Общий ремонт может проводиться при наличии некоторых повреждений. когда стекло проникает в лестничные окна или когда сломаны поручни на лестнице. Замена конструкции должна быть произведена в течение 3-5 дней с момента обнаружения поломки.
Капитальный ремонт подъезда
Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают все жильцы дома. Правила, по которым проводятся такие работы, описаны в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.
Важно знать, что не все работы входят в капитальный ремонт как таковой. В частности, капитальный ремонт включает:
- Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
- Ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
- Ремонт крыши.
- Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
- Ремонт фасада.
- Ремонт фундамента многоквартирного дома.
Соответственно, если какие-то из этих работ затрагивают подъезд, то это считается капитальным ремонтом.
Кроме того, в конкретном регионе может быть принят нормативный акт, расширяющий перечень работ по капитальному ремонту общего имущества. К ним могут быть отнесены: утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю, установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другие виды услуг или работ.
Остальные виды работ – это косметический ремонт.
Ремонтные работы по инициативе собственников
Если управляющая компания игнорирует свои обязанности по приведению подъезда в порядок, хотя объект давно находится в аварийном состоянии, собственники могут провести текущий ремонт в подъезде многоквартирного дома за свой счет. Денежные средства за закупленные материалы можно вернуть, в том объеме, котором они расходовались для проведения капремонта. Действия, направленные на безопасность, оплачены не будут. Более того, покраска и побелка, кафельная плитка в подъезд также не оплачивается.
Порядок действий для взыскания денежных средств за материалы:
- составление акта о состоянии подъезда;
- подготовка сметы;
- покупка стройматериалов;
- проведение ремонта;
- оформление акта приема-передачи;
- направление в управляющую компанию заявления о возмещении средств;
- получение письменного отказа;
- направление искового заявления в суд;
- участие в судебном разбирательстве.
Как показывает практика, можно вернуть денежные средства за шпаклюющие материалы, отделку откосов, другие материалы. Работа собственников оплачена не будет. Поэтому привлечение строительных организаций для работ нецелесообразно. Собственникам придется самостоятельно оплачивать их Услуги.
Исправление недостатков и устранение аварий
Когда подъезд требует ремонта, владелец может испытывать недовольство от его внешнего вида. Никто не хочет, чтобы подъезд смотрелся неопрятно и утратил свою первоначальную привлекательность. Косметические недостатки, такие как трещины и отслоения краски на стенах, выглядят особенно неприглядно. Если ступени крыльца повреждены и несуразны, это может вызывать опасность для прохожих.
Ответственность за исправление недостатков и проведения ремонтных работ несет управляющая компания подъезда. Непосредственно ей нужно организовывать и устранять аварийные ситуации, в связи с которыми подъезд может быть недоступен или находиться в негодном состоянии. Осуществление текущих и капитальных ремонтов также является обязанностью управляющей компании.
Для добивания результатов в проведении ремонта и устранении недостатков компания, управляющая подъездом, должна знать, какие работы необходимо делать и как их правильно исполнить. Если компания владеет ремонтным цехом, то задача ремонтных работников — провести работы, усилить и украсить подъезд, а также обеспечить его долговечность и безопасность.
Итак, ответ на вопрос, кто занимается исправлением недостатков и устранением аварий в подъезде, прост: управляющая компания. Именно она отвечает за проведение всех необходимых работ, чтобы подъезд выглядел аккуратно и безопасно для жильцов и гостей дома.