Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок объединения нескольких земельных участков в один». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец земельных участков является одним лицом, то он имеет право на их объединение в соответствии с законодательством. В таком случае, обратиться за объединением земельных участков можно в органы государственного кадастра и технической инвентаризации.
Если владелец – одно лицо
Правовые основы, регулирующие процесс объединения земельных участков, указывают, что:
- Объединение земельных участков разрешено, если они находятся в одном местоположении и обладают одинаковыми сведениями в государственном кадастре недвижимости.
- Объединение земельных участков возможно при соблюдении требований строительного и планировочного кодекса.
В случаях, когда участки находятся в разных местоположениях или имеют разные сведения в государственном кадастре недвижимости, их объединение не допустимо.
Если владелец желает объединить земельные участки, ему необходимо обратиться в специализированное учреждение, которое осуществляет государственную регистрацию недвижимости. Такое учреждение имеет право провести проверку документов владельца, а также выполнить оценку стоимости объединения участков и провести необходимые действия.
Особенности объединения земли:
- Объединение земельных участков может осуществляться только согласно законодательству;
- Объединение земельных участков может быть оспорено другими собственниками, если они имеют принадлежащие им права на участки, которые объединяются;
- Объединение земельных участков также может возникнуть в случаях споров между владельцами, если участки оспариваются.
Если владелец земельных участков решил объединить их, то необходимо учесть все правовые и технические аспекты процесса, а также получить необходимые разрешения и документы от компетентных органов. Важно помнить, что в 2023 году планируется вступление в силу новых нормативных актов, которые могут внести изменения в процедуру объединения земельных участков.
Зачем объединять земельные участки?
Объединение земельных участков может быть необходимо, если владелец планирует осуществлять определенные виды деятельности на территории объединенных участков, которые требуют большей площади земельного участка. Также, объединение может иметь экономическое значение в случае продажи земли, так как стоимость единого участка может быть выше стоимости нескольких отдельных участков.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
Объединение земельных участков может вызвать споры и требует соблюдения определенных правовых и технических условий. Владельцы земельных участков могут объединить их в определенных случаях, но есть и особенности, при которых объединение недопустимо.
Объединение земельных участков разрешено, если:
- все участки принадлежат одному лицу или одному юридическому лицу;
- объединение происходит в соответствии с законодательством;
- участки расположены рядом друг с другом;
- участки имеют одинаковый вид разрешенного использования;
- объединение соответствует установленным нормам по площади участков.
В случаях, когда объединение земельных участков недопустимо, правовые ограничения могут возникнуть:
- если участки принадлежат разным собственникам;
- если участки имеют разные категории земли;
- если участки имеют различные виды разрешенного использования;
- если объединение противоречит требованиям технического плана земельного участка или проекта межевания.
Объединение земельных участков возможно в том случае, если все правовые, технические и налоговые аспекты учтены и соблюдены. Важно провести необходимые документальные процедуры и получить соответствующие разрешения и разъяснения. В 2023 году планируется вступление в силу новых нормативов, которые могут изменить правила объединения земельных участков. Поэтому рекомендуется консультироваться с профессионалами и проверять актуальную информацию перед осуществлением объединения участков.
Эксперт предупредил о поспешности решения присоединить СНТ к населённому пункту — МК
Мособлдума установила требования к товариществам садоводов и огородников, которым они должны соответствовать, чтобы войти в состав населенного пункта. Депутаты считают, что дачники только выиграют от такого преобразования, но эксперты не советуют торопиться.
В четверг депутаты Мособлдумы приняли закон, который устанавливает перечень требований для СНТ для включения их в границы соседнего населённого пункта. Кстати, наличие общей границы с деревней или другим населенным пунктом — это главный критерий, благодаря которому садовое товарищество может войти в состав административной единицы.
А всего таких пунктов несколько. По словам первого заместителя руководителя комитета по архитектуре и градостроительству Московской области Надежды Зыковой, в новом законе сказано, что помимо общей границы с населенным пунктом необходимо, чтобы его площадь не была меньше площади СНТ, исключение составляют кластеры под ИЖС.
Процедуру включения СНТ в состав населенного пункта можно начать только после решения общего собрания товарищества, то есть это не может решаться кулуарно какой-то частью дачников или волевым решением правления СНТ. По той же причине нельзя включить в границы населенного пункта отдельные земельные участки, расположенные на территории СНТ: либо все вместе, либо никто.
Председатель комитета Мособлдумы по строительной политике, энергетике и жилищно-коммунальному хозяйству Игорь Коханый считает, что СНТ от такой административной реорганизации только выиграют.
Дачники смогут рассчитывать на улучшение транспортной доступности и социальной инфраструктуры, им не нужно будет больше беспокоиться об уборке территорий и дорог от снега, например, за все это будет отвечать муниципалитет, говорит он.
«Им будут доступны все государственные и муниципальные услуги, которые положены постоянно проживающим в населённых пунктах. Кроме того, им выйдет дешевле оплачивать коммунальные услуги, потому что сельский тариф на электроэнергию ниже дачного и городского», — перечисляет преимущества депутат.
Однако эксперт по дачному законодательству Федор Мезенцев уверен, что жителям коттеджных посёлков и садовых товариществ не стоит торопиться включать свою территорию в состав населённого пункта. Об этом он недавно уже высказывался на страницах «МК».
«СНТ и коттеджные посёлки могут иметь разный статус, там могут жить люди с разным достатком, единственное, что их объединяет – закрытая территория, на которую нельзя пройти постороннему. И там, и там люди готовы платить деньги за свою безопасность.
Если, например, вы отпускаете ребенка поиграть на детской площадке в Москве, то вынуждены стоять рядом с ним, а в садовом товариществе он может целый день играть с друзьями вне вашего участка, и вы спокойны, потому что на детской площадке в СНТ играют только дети, проживающие в этом посёлке.
Посторонним вход воспрещён! Поэтому первое, что потеряют жители, если поселение перейдёт в статус населённого пункта, – это свою закрытую территорию. У них будет проходной двор», – говорит Федор Мезенцев.
Совсем другое дело, если товарищество существует формально и не является закрытой территорией, говорит эксперт, тогда действительно стоит подумать о переводе СНТ в статус населённого пункта, однако особо обольщаться насчет преференций, которые обещают дачникам в случае такого присоединения, все же не стоит. Взять хотя бы вывоз мусора.
В СНТ эта коммунальная услуга обходится не более 1,6 тыс рублей в год. А для жителей населённых пунктов плата за вывоз ТБО начисляется, исходя из площади жилого дома ежемесячно, и ее размер составляет примерно 400 рублей в месяц — в год набегает около 5 тыс. рублей, то есть платить придется как минимум в 2,5 раза больше. Увеличится и налогообложение.
Кадастровая стоимость земельных участков в СНТ примерно на 30% ниже, чем в соседних деревнях.
Еще один нюанс касается расчистки снега и ремонта дорог. Действительно, после вхождения СНТ в состав населённого пункта муниципалитет обязан будет взять на себя заботу о дорогах, но достаточно посмотреть на их качество в соседних деревнях, чтобы понять, что чуда и в этом вопросе ждать не стоит.
Во многих закрытых посёлках, где люди живут круглый год, зимой дороги чистят намного эффективнее, чем это делают муниципальные службы, потому что правление СНТ или УК коттеджного поселка платит коммунальщикам напрямую, минуя посредников. Хорошо почистил – получи, нет – ну, извини, ничего не получишь, говорит эксперт.
То же самое, по его словам, касается ремонта дорог.
Также в случае присоединения территории СНТ к населенному пункту будет упрощен порядок изъятия земельных участков и изменения их вида разрешенного использования.
Сейчас закон о садоводах прямо запрещает менять разрешенное использование с садоводства на коммерческую (для автомойки, склада или стоянки автотранспорта), пока на этой территории действует СНТ как юридическое лицо.
В границах населенного пункта эта норма уже не будет действовать, и земельные участки, приглянувшиеся предпринимателям, могут быть «перепрофилированы», подарив соседям коммерческий объект рядом с жилым домом.
По сути: присоединившись к населенному пункту, дачники потеряют возможность реального управления своей территорией и защиту от застройщиков, — предупреждает Федор Мезенцев.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28973 от 16 февраля 2023
Заголовок в газете: Прощай, фазенда?
Требования к объединяемым участкам
Также участки могут быть объединены, если они принадлежат одному владельцу. Если земельные участки принадлежат разным владельцам, то необходимо получить согласие всех заинтересованных сторон на объединение.
В случаях, когда объединяемые участки оформлены на разных лиц, можно воспользоваться процедурой слияния земельных участков в один пакет.
Однако существуют также определенные ограничения по объединению земельных участков. Нельзя объединить участки, если они являются объектами историко-культурного наследия или имеют особую назначенность, например, посевные площади, сады и др.
Сроки проведения процедуры объединения земельных участков также могут быть разными в разных случаях. К примеру, если речь идет о слиянии двух участков, то процедура может занимать около 6-12 месяцев.
Важно отметить, что есть необходимость соблюдать определенную последовательность действий для правильного проведения процедуры объединения участков. Для этого обычно разрабатывается пошаговый план, включающий в себя оформление необходимых документов и получение разрешений.
Как говорит закон, объединение земельных участков проводится в соответствии с законодательством и при наличии необходимых условий и требований. Таким образом, необходимо внимательно изучить правила и порядок объединения земельных участков, чтобы правильно провести процедуру и избежать возможных проблем или ошибок.
В кратко, требования к объединяемым участкам состоят в том, что они должны находиться в одной административной территории, принадлежать одному владельцу или получить согласие всех заинтересованных сторон, не являться объектами особой назначенности, а также соблюдать определенный порядок и сроки проведения объединения.
- Объединение земельных участков может быть проведено, если они:
- находятся в одной административной территории;
- принадлежат одному владельцу;
- или согласие всех заинтересованных сторон получено;
- Объединение невозможно в случаях, когда:
- участки имеют особую назначенность;
- или являются объектами историко-культурного наследия.
- Для правильного проведения процедуры объединения необходимо:
- изучить законодательство;
- разработать пошаговый план;
- оформить необходимые документы;
- получить разрешения.
- Сроки проведения процедуры могут зависеть от разных факторов и составлять от 6 до 12 месяцев.
Объединение соседних наделов в 2022 году
Новшества объединения участков земли в один в 2022 году появились после того, как заработал закон о садоводах и огородниках; Земельный кодекс также исправлялся. Так, например, по закону разрешено переводить садовые участки в земли ИЖС (в определенных случаях).
Изменения коснулись и терминологии: все дачники стали садоводами и огородниками. Соответственно, изменились и названия участков: вместо дач появились сады и огороды, а вместо дачи или дачного дома – жилой дом. Дачная реформа дает право владельцам садовых участков возвести капитальное жилье и оформлять прописку.
Подобные нововведения необходимы, чтобы избавиться от правовых неопределенностей, в том числе и при слиянии соседних наделов. Между тем, сохраняется норма о том, что объединить смежные наделы могут только их собственники. Если вы арендуете пару соседних участков и планируете их объединить, за согласием (получением разрешения) придется обращаться к хозяину земли. Если арендодатель не будет возражать, вы сможете оформить все нужные документы.
Как происходит объединение земельных участков?
Переход из двух и более земельных участков в один происходит по следующей схеме:
- Подготовка предварительной документации – запрос выписки из Информационной Системы Обеспечения Градостроительной Деятельности (далее – ИСОГД) для понимая возможности объединения.
- Сбор полного пакета документов – перечень необходимой документации для оформления межевого дела зависит от требований законодательства, предъявляемых к вашим ЗУ, в него входят:
- паспортные данные заявителя, всех собственников;
- правоустанавливающие документы;
- доверенность (в случае, если объединять ЗУ поручено доверенному лицу);
- письменное согласие всех собственников на формирование единого ЗУ;
- разрешение от муниципалитета (необходимо в случае желания объединить арендуемые земли).
- Заключение договора с кадастровой службой – кадастровый инженер проведет требуемые геодезические измерения, составит межевой план.
- Регистрация в Росреестре – документы подаются через МФЦ, почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении или в личном кабинете на сайте Госуслуг (для этого потребуется электронная подпись).
При подаче заявления в электронной форме размер госпошлины для физических лиц меньше на 30%.
По окончании процедуры владелец получает правоустанавливающий документ на земельный участок. При наличии двух и более владельцев возникает право общей собственности.
Зачем проводится объединение земельных участков
Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.
К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.
В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.
Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:
- С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
- Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
- Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.
Какие исходные данные требуются
В качестве исходных данных кадастровому инженеру потребуются выписки из ЕГРН.
Если выписки отсутствуют, тогда достаточно кадастровых номеров недвижимого имущества, которые будут объединяться.
Если же и они отсутствуют, а у хозяев на руках старые документы, тогда для начала потребуется обратиться в МФЦ за присвоением кадастровых номеров. Уже после этого можно приступить сначала к уточнению границ территорий (поскольку не отмежёванные земли объединять нельзя), а затем – их объединением.
При выполнении услуг «под ключ» специалист службы кадастра и картографии оформит все документы за вас, в том числе и получение кадастрового номера вместе с перерегистрацией права собственности с целью актуализации и внесения сведений в государственный реестр.
Кстати, для получения идентификационного номера, если у вас старые документы, потребуются:
- оригиналы свидетельства о праве собственности на земельный участок
- оригиналы документов, на основании которых недвижимость была передана во владение. Например, Постановление, Решение местных органов власти или Решение суда.
Алгоритм объединения землевладений
Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.
Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.
Требования к объединению участков
Требования к объединению земельных участков изложены в Земельном кодексе:
- Допускается объединение только смежных земельных участков, т.е. имеющих общую границу. При этом установленные границы не должны ломаться и создавать препятствия для других объектов.
- Участки должны находиться на кадастровом учете с четко обозначенными границами.
- При объединении земельных участков, находящихся в собственности у разных лиц, необходимо получить от них согласие на объединение.
- Для объединения участков они должны иметь одинаковую категорию и вид разрешенного использования.
- При наличии обременения (залога) на один из участков ипотека распространится на весь объединенный участок.
- Размер нового участка не должен превышать максимальные региональные нормы площади.
- Участки, предоставленные в постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение, могут быть объединены только при наличии такого права у одного лица.
Постановка объединенного участка на кадастровый учет
Межевой план является основой для регистрации и постановки на кадастровый учет нового объединенного участка. Напомним, что перед объединением все ЗУ, входящие в состав нового участка, были сняты с учета и потеряли свои индивидуальные кадастровые номера. Теперь новый ЗУ будет иметь свой отдельный номер.
Сам процесс постановки на кадастровый учет сравнительно прост и не занимает много времени. Сделать это может сам клиент или обратиться в специальную фирму, занимающуюся подобными вопросами и сопровождением клиентов.
Процедура выглядит таким образом: заявление нужно будет подать в Росреестр. Бланк на объединение нужно подать вместе с заявлением, заполнить его можно через МФЦ. Вместе с заявлением и бланком нужно подать документы на объединяемые ЗУ и межевой план, который готовится в порядке, описанном в предыдущем разделе.
Внимательно следите за тем, чтобы пакет документов был полным, ведь если не будет хватать каких-либо бумаг, то в объединении вам будет отказано. Для чистоты процедуры и положительного конечного результата можно обратиться к специалистам, которые помогут правильно заполнить формы и собрать весь необходимый пакет документов.
Документы подлежат рассмотрению в течении 7 дней с даты фиксирования заявления в Росреестре. К этому времени нужно еще прибавить время регистрации заявления в МФЦ – это 2-3 дня. Время на межведомственное взаимодействие не является задержкой в предоставлении ответа заявителю.
Если все будет сделано правильно и все документы будут поданы в соответствии с законом, то старые участки будут сняты с учета, а новый объединенный будет поставлен на учет. Регистрация права собственности происходит одновременно. Все собственники получат пропорциональные доли.
После завершения всей процедуры клиент получает выписку из ЕГРН со всеми необходимыми данными на новый земельный участок.
Когда объединение земельных участков невозможно
Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.
При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами:
- владение участком на основе безвозмездного срочного использования,
- участок предоставлен на условиях бессрочного владения,
- обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.
Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.
ГеоСтарт: процедуры и этапы
ГеоСтарт — это комплекс мероприятий, направленных на выявление и объединение участков в один; основой процесса ГеоСтарт является нормативная база, определяющая последовательность и условия объединения участков.
Процесс объединения участков включает в себя несколько этапов. Сначала с помощью геодезических и топографических исследований определяются границы будущих участков. Собирается и анализируется информация об объединяемых участках. Эта информация заносится в специальную базу данных, которая содержит сведения о размере участка, его категории, владельце и других характеристиках.
После сбора информации составляется документация и разрабатывается техническое задание на процесс объединения. Затем происходит непосредственное объединение участков путем демаркации существующих и создания новых участков. По окончании процедуры право собственности на объединенные участки регистрируется в соответствии с требованиями законодательства.