Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор о купли-продажи доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Договор купли-продажи доли в квартире подчиняется тем же правилам, что и договор на цельный объект. В тексте указывается такая информация, как:
● предмет данного соглашения — что конкретно продается. Укажите индивидуализирующие признаки продаваемого объекта: его адрес, площадь, кадастровый номер, а также обязательно размер продаваемой доли в собственности;
● стоимость данного договора — та же сумма, которая ранее была указана в письмах другим собственникам;
● порядок расчетов сторон — наличный или безналичный, сроки передачи средств и другие правила, связанные с финансовым аспектом отношений;
● перечень других лиц, которые вправе проживать в квартире после заключения договора. Этот перечень является существенным условием данного договора, без него он не считается заключенным;
● иные условия, имеющие значение для сторон.
Продавец и покупатель составляют документ самостоятельно или прибегают к профессиональной помощи:
● нанятого юриста;
● нотариуса, который сам составит текст, полностью соответствующий желаниям и намерениям обратившихся граждан и требованиям закона и позаботится, чтобы в нем присутствовали и были правильно сформулированы вся важная информация и все значимые для договаривающихся условия.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Передача прав на долю
Передача прав на долю в квартире является важным этапом в сделке купли-продажи недвижимого имущества. Как правило, в документе о купле-продаже указывается, что продавец передает право на долю в квартире покупателю.
Для того чтобы передать право на долю в квартире, продавец должен быть правомерным собственником этой доли. Для этого ему нужно оформить документы на долю, зарегистрировать ее в органах Федеральной регистрационной службы и получить свидетельство о собственности. Также продавец может продавать долю в квартире на основании решения суда или договора о поделиi имущества.
В момент заключения договора купли-продажи доли в квартире, покупатель должен быть взрослым гражданином и иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт). При продаже доли в квартире несовершеннолетнему гражданину, требуется наличие родительского или опекунского согласия в письменной форме.
Для оформления договора купли-продажи доли в квартире продавец должен предоставить паспорт и свидетельство о собственности на долю в квартире. Кроме этого, в договоре необходимо указать адрес жилое недвижимости, права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, а также цену продажи доли в квартире.
При продаже доли в квартире продавец обязуется передать права на долевую долю покупателю, а покупатель обязуется заплатить продавцу денежные средства. Также стороны могут заключить договор на преимущественное выкупление или на продажу доли в квартире в будущем по определенной цене.
Оформление договора купли-продажи доли в квартире должно проходить в нотариальном порядке, чтобы гарантировать законность сделки. При этом стороны должны уплатить налоги с продажи недвижимости, в соответствии с законодательством.
Если покупатель отказывается от купли-продажи доли в квартире без уважительной причины, он будет нести ответственность перед продавцом за нанесенные убытки.
Возможные риски и способы их минимизации
При оформлении договора купли-продажи доли в квартире необходимо учитывать возможные риски, связанные с отчуждением долевой доли и правом собственности на жилое помещение. Вы должны быть осведомлены о своих правах и обязанностях, а также о правах и обязанностях другой стороны сделки — продавца или покупателя.
Один из рисков, связанных с покупкой доли в квартире, заключается в том, что покупатель может оказаться не владельцем полной доли в квартире. Кроме того, продавец может продать долю, которая уже была продана другому лицу. Для максимального минимизации таких рисков необходимо тщательно проверить документы на право собственности и наличие других договоров о купле-продаже или выкупе.
Еще одним риском является возможность несовершеннолетнего гражданина быть собственником доли в квартире и в таком случае родители или опекуны могут вместо ребенка заключить договор купли-продажи. Однако, при таком сделке нужно обеспечить соблюдение прав несовершеннолетнего гражданина и всех законодательных требований по данной сделке.
Другим возможным риском является необходимость оплаты налогов при регистрации передачи прав на недвижимость, если покупатель становится совладельцем жилья. Для минимизации рисков налоговых и прочих платежей необходимо заключить договор в специальном порядке, с сохранением всех необходимых исторических документов и постановлений по данному объекту недвижимости.
Следующим риском при купле-продаже доли в квартире можем назвать возможный отказ продавца от заключения договора. В таком случае покупателю нужно составить официальное заявление и обратиться к нотариусу.
В целом, чтобы минимизировать возможные риски, связанные с покупкой доли в квартире, необходимо хорошо подготовиться к сделке, тщательно проверить все документы и обязательно обратиться к нотариусу для заключения договора купли-продажи.
Как продать долю в приватизированной квартире без согласия других собственников?
Совладельцы не всегда могут прийти к общему решению, касающегося жилья. Возможны и случаи, когда один собственник имеет желание реализовать свою часть квартиры, а местонахождение второго неизвестно, либо он умышленно уклоняется от контакта с первым.
Если обстоятельства складываются так, что хозяину долевой собственности чинятся препятствия в совершении сделки по продаже ее части, дальнейший порядок его действий должен быть следующим:
- совладельцы квартиры должны быть оповещены о продаже доли квартиры и своем преимущественном праве ее выкупа письменно, посредством заказного письма с уведомлением, являющимся прямым доказательством того, что вы выполнили свою часть обязанностей по закону;
- вариантом против агрессивного совладельца может стать отчуждение долевой собственности через процедуру дарения;
- другой способ продажи части жилья без согласия второй стороны – это оформление договора займа, когда заемщик берет у займодавца определенную сумму в залог своего имущества, которое впоследствии передается ему в счет погашения долга;
- в случае, когда совладельцы жилья не находят мирного пути по разрешению конфликта, совершить продажу части этой недвижимости можно с разрешения суда.
Как продать долю в приватизированной квартире в Москве?
Реализовать часть московской недвижимости гораздо сложнее, чем целый объект. Не так много желающих приобретать доли и проживать совместно с неизвестными людьми.
Владельцы оставшейся долевой собственности тоже рискуют получить себе в совладельцы иногда откровенно ненадежных и агрессивных людей. Мало кому понравится, если рядом с ними прописать гастарбайтера или лицо с несколькими судимостями по тяжелым уголовным статьям. Нередки случаи, когда владельцы части недвижимости становились жертвами профессиональных рейдеров.
Поэтому очень важно при принятии решения продажи микродоли квартиры обращаться за помощью к проверенным, грамотным юристам высокой квалификации, не связанных с деятельностью «черных риэлтеров».
Если Вам необходимы услуги адвоката в Мытищах, то услуги по проведению сделок с недвижимостью любой сложности можно получить у адвоката Мурзаковой Е. М. по телефону 8 (495) 505-24-50. Возможна также продажа имущества, не прошедшего процедуру приватизации, – все нюансы таких сделок вам будут разъяснены на юридической консультации.
Если вы решили продать долю в приватизированной квартире, будьте осторожны, не ведитесь на мошеннические схемы и сомнительные предложения неизвестных риэлтерских компаний. Обращайтесь только к проверенным людям, имеющим наработанный опыт и репутацию на рынке юридических услуг.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.
Похожие записи: