Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Комментарий к ст. 250 ГК РФ: подробное разъяснение закона
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) регулирует вопросы, связанные с преимущественным правом покупки при реализации долевой собственности. Рассмотрим данную статью подробнее.
В соответствии со статьей 250 ГК РФ, дольщик, который намеревается продать свою долю, должен официально уведомить о своем намерении других участников долевого строительства. Такое извещение должно быть направлено в письменной форме.
Преимущественное право покупки предоставляется другим участникам долевого строительства, которые уже являются собственниками долей в данном объекте. Тем самым, они имеют возможность приобрести долю, которая предлагается к продаже, в первую очередь.
Преимущественное право покупки доли дает возможность собственникам увеличить свою долю в объекте строительства, что может быть выгодным с финансовой точки зрения или с точки зрения улучшения контроля над объектом.
Примеры, когда право преимущественной покупки может быть актуальным:
- Участник долевого строительства Федор Николаевич Кузнецов хочет продать свою долю в построенной квартире. Он обязан уведомить об этом других дольщиков, которые уже являются собственниками долей. Если кто-то из них выразит желание приобрести долю, Кузнецов обязан предложить ее ему в первую очередь.
- Два участника долевого строительства, Федор Николаевич Кузнецов и Иван Петрович Иванов, являются собственниками долей в объекте строительства. Кузнецов внезапно выразил желание продать свою долю. В этом случае Иванов имеет право приобрести долю Кузнецова в первую очередь, если он таковое выразит.
Таким образом, статья 250 ГК РФ обеспечивает защиту интересов собственников долей в долевом строительстве, предоставляя им возможность использования преимущественного права покупки при продаже доли другими участниками.
Что такое преимущественное право покупки доли в квартире?
Преимущественное право покупки доли в квартире – это право, которое предоставляет собственнику жилья (который имеет долевую собственность на объект недвижимости), возможность выкупить эту долю в случае продажи ее другому лицу. Это право дает преимущество перед другими лицами, которые желают приобрести эту долю.
Если у вас есть долевая собственность на какую-либо квартиру, то вы обладаете определенными правами. Вы можете продать свою долю, заложить ее в банке или же передать ее наследникам. Однако, если вы решите продать свою долю в квартире, ваши соседи могут воспользоваться своим правом преимущественной покупки и купить вашу долю в квартире у вас. В случае, если квартира находится в общей собственности, то преимущественное право покупки доли будет действовать на всех соседей.
Это право действует в течение двух месяцев с момента получения извещения об отчуждении доли в квартире. Собственник жилья должен написать письменное извещение о продаже своей доли и отправить его вашему адресу прописки. Извещение должно содержать все необходимые данные о квартире и о продавце доли.
Чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки, вы должны подать заявление в Нотариальную палату или выписать договор на покупку доли в квартире. В этом случае продавец должен будет продать долю в квартире именно вам, а не кому-либо другому. Это право может быть оспорено только в случае, если новый владелец не был обнаружен в срок установленный законом или если он не имеет денежных средств для покупки доли.
Преимущественное право покупки доли в коммунальной квартире — это право, которое имеют собственники уже существующей недвижимости, когда кто-то из владельцев такой же доли жилья хочет ее продать. Покупатель, который имеет это право, может купить долю в общей квартире до того, как она будет предложена постороннему покупателю.
Многие люди не знают, как это работает или как это может защитить их права на жилье. Если вы являетесь собственником доли в квартире и вы хотите продать ее, то вы должны сообщить о своем намерении продать долю всем другим собственникам общей квартиры. Всего участники общей долевой собственности обязаны уведомлять друг друга о своих намерениях купить или продать доли в общей собственности.
Если другой собственник доли в общей квартире решит воспользоваться своим правом на преимущественную покупку вашей доли, то он должен связаться с вами и приготовить договор на покупку. Данный договор необходимо заключить в письменной форме, который должен быть заверен нотариусом. Это имущество может быть заложено и в таком случае ваша доля в праве собственности будет заложена вместе с общим объектом недвижимости.
Если в течение месяца со дня получения извещения о продаже вы не ответили на это извещение, то собственник доли в общей собственности может свободно продавать свою долю некому угодно, а также эту собственную долю передать за наличные средства другой стороне. В противном случае, вы будете иметь преимущественное право на покупку этой доли, а продавец должен будет продать свою долю в соответствии с вашими условиями.
Порядок продажи доли в квартире
Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.
Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.
Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.
К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.
А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.
Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:
- Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
- Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
- Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
- Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
- Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.
Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.
Письменный отказ от покупки
К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.
Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.
Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.
Что будет, если не отправить извещение?
Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.
Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.
Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. При этом платит он не продавцу, а первоначальному покупателю — возмещает стоимость доли.
Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:
- вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
- вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
- один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-тоиз собственников.
Данное право распространяется только на собственников, нанимателей оно не касается. Также нужно учесть и некоторые другие особенности 2023 года:
- Продавец указывает другим дольщикам стоимость своей доли. Если они отказались от покупки, третьему лицу он должен продавать свою часть именно по указанной ранее цене. В противном случае дольщики смогут оспорить сделку.
- Такого же правила следует придерживаться и при отчуждении части жилья по договору мены. Не требуется согласие других дольщиков в том случае, если доля передается третьему лицу по завещанию или по договору дарения.
- Другому лицу право своей преимущественной покупки дольщик не может передать, это не предусмотрено жилищными и гражданским законодательством.
- Если все дольщики желают приобрести часть жилья, владелец реализует ее одному, по своему усмотрению.
Какие изменения коснутся доли в квартире?
С новым законом 2023 года в сфере недвижимости будут внесены изменения, касающиеся порядка продажи доли в жилом помещении.
- Упрощение процедуры продажи доли: новый закон предлагает более гибкий и упрощенный порядок продажи доли в квартире. Теперь это будет возможно осуществить без нотариального оформления.
- Ограничение продажи доли без согласия собственников: в новом законе закреплено, что продажа доли в жилом помещении возможна только с согласия всех собственников квартиры. Это поможет избежать возможных конфликтов и споров между сособственниками.
- Новый порядок оценки доли в квартире: с новым законом устанавливается более прозрачный порядок оценки доли в квартире. Теперь оценка будет производиться с учетом рыночной стоимости недвижимости и других факторов, определенных законодательством.
Ограничения и сроки на продажу доли в жилом помещении
В соответствии с новым законом 2023 года о продаже доли в жилом помещении вступают в силу определенные ограничения и устанавливаются сроки для осуществления такой продажи.
Доли – это доли в праве собственности на квартиру или иное жилое помещение, которые принадлежат разным лицам.
Новым законом устанавливается строгий порядок продажи доли в жилом помещении. Теперь, чтобы продать долю, необходимо соблюсти следующие условия:
- Срок владения долей должен быть не менее 3 лет, иначе продажа доли невозможна.
- Доля должна быть зарегистрирована уполномоченным государственным органом и иметь легальный статус.
- Продажа доли возможна только с письменного согласия всех собственников остальных долей в квартире.
- Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, продажа доли возможна только с письменного согласия их родителей или законных представителей.
- В случае наличия доли, принадлежащей государству или муниципальному образованию, продажа доли затрудняется и допускается только при исполнении определенных условий.
Важно отметить, что новый закон устанавливает ограничения и сроки исключительно для продажи доли в жилом помещении. Для продажи других видов недвижимости такие ограничения могут не действовать.
Похожие записи: