Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Входят ли в стоимость квартиры при ее продаже неотделимые улучшения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже квартиры, владелец может заинтересоваться возможностью оформления отдельной сделки по продаже неотделимых улучшений. Это могут быть различные улучшения, выполненные в квартире, такие как ремонт, перепланировка, установка дорогостоящей сантехники или кухонного оборудования.
Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги
Адвокаты в Самаре и Москве предлагают широкий спектр юридических услуг, включая представительство в суде. Они обладают профессиональными знаниями и опытом, чтобы помочь вам в решении правовых вопросов и защите ваших интересов.
Одной из основных областей деятельности адвокатов является представительство в суде. Они оказывают юридическую помощь в различных судебных процедурах, включая гражданские, административные и уголовные дела. Адвокаты обеспечивают эффективную защиту ваших прав и интересов, а также помогают составить и подать необходимые документы.
Наши адвокаты также оказывают консультации и помощь по различным юридическим вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости. Они помогут вам оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры, а также решить другие правовые вопросы, связанные с недвижимостью.
В случае возникновения юридических проблем в Самаре и Москве, вы можете обратиться к нашим адвокатам. Они окажут вам компетентную помощь и защитят ваши интересы в суде.
Какие факторы влияют на оценку стоимости неотделимых улучшений?
Оценка стоимости неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры зависит от нескольких факторов, которые могут влиять на итоговую цену.
Во-первых, важным фактором является качество выполненных улучшений. Если ремонт был выполнен профессионально и с использованием качественных материалов, то это может повысить стоимость квартиры. Напротив, плохо выполненные или некачественные улучшения могут снизить цену.
Во-вторых, влияние на оценку стоимости оказывает характер улучшений. Если это функциональные и практичные улучшения, такие как новая сантехника, система отопления или кондиционирования воздуха, то это может повысить цену квартиры. Однако, если улучшения являются чисто эстетическими, например, декоративные элементы или дизайнерские решения, то их влияние на стоимость может быть незначительным.
Третий фактор, влияющий на оценку стоимости неотделимых улучшений — это их актуальность и соответствие текущим рыночным трендам. Если улучшения соответствуют популярным сейчас стилям и тенденциям, то это может повысить привлекательность квартиры и, соответственно, ее стоимость. Однако, если улучшения вышли из моды или уже устарели, то это может негативно сказаться на их стоимости.
Кроме того, на оценку стоимости могут влиять такие факторы, как размер и площадь улучшений, их уровень сложности и срок эксплуатации, а также региональные особенности и спрос на рынке недвижимости.
В целом, при оценке стоимости неотделимых улучшений необходимо учитывать множество факторов, которые могут влиять как положительно, так и отрицательно на итоговую цену квартиры.
Возврат за неотделимые улучшения чем опасно для продавца
5.В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 6.Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и проведения расчета в полном объеме. 7.Настоящий договор регистрации не подлежит.
8.Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один экземпляр для ПРОДАВЦА, один – для ПОКУПАТЕЛЯ. Завтра разбор акта камеральной проверки. 2. Могут ли вернуть всю сумму полагающегося вычета?
(В общем-то даже ежу понятно, что неотделимые улучшения это способ продавца квартиры уйти от уплаты налогов поощряемый банком) Какие аргументы (документы, ссылки прецеденты) можно использовать в диалоге с налоговой. рублей. За квартиру стоимостью 3 млн. придется выложить 260 тыс. рублей, а с 4-х млн.
Зачем при реализации жилья используют данный документ?
Управление Росреестра направляет данные о сделках с недвижимостью в налоговую службу. На основании этой информации налоговая служба требует от продавца уплатить налог на прибыль.
Чтобы избежать снижения или вовсе не платить налоги, владельцы часто предлагают покупателям снизить фактическую цену в договоре.
Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, — это увеличение постоянных улучшений, которые получает продавец после завершения сделки.
Преимущества соглашения:.
- Продавец может снизить налоги.
Минусы соглашения:.
- Покупатель рискует потерять часть денег, если ему придется отстаивать свои права в суде, если реальная стоимость приобретенной недвижимости окажется заниженной.
- Продавец подвержен риску того, что налоговые органы проведут проверку законности сделки в отношении неотделимых улучшений и привлекут продавца к ответственности. Продавец не только обязан уплатить налоги, но и может быть оштрафован.
Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры
Характер ситуации. Неотделимые улучшения должны быть заранее согласованы с владельцем квартиры.
Пример формулировки. ‘Арендатор имеет право не отсоединять арендованное имущество с письменного согласия собственника’. Таким образом, владелец должен возместить арендатору стоимость этих улучшений».
Совет Рекомендуется включить процедуры утверждения в текст контракта. Либо просто путем уведомления, либо путем составления специального договора. Кроме того, должен быть установлен срок выплаты компенсации собственником.
Пример формулировки данного термина в договоре аренды: «Проведение постоянных улучшений согласовывается сторонами за счет арендатора, на условиях и по завершении процедуры возмещения арендодателем стоимости постоянных улучшений».
Неотделимые улучшения облагаются ли налогом при продаже дома
Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.
В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры.
Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога.
Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.
то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример Иванов владеет квартирой менее 3 лет.
Он решил ее продать.
Как отчитаться по налогу на имущество с неотделимых улучшений
Налог на имущество с неотделимых улучшений всегда считается по среднегодовой стоимости, даже если арендодатель платит за этот объект налог исходя из кадастровой стоимости (письма ФНС России от 28.12.2018 № БС-4-21/25917, Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118, от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085).
Декларацию по налогу на имущество арендатору нужно будет подать по месту своего нахождения либо по месту нахождения своего обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс (если неотделимые капитальные вложения учитываются на балансе в качестве основных средств данного подразделения). Такие разъяснения даны в письмах ФНС России от 27.10.2020 № БС-4-21/17545@, от 15.08.2019 № АС-4-21/16183@. Соответственно, и налог уплачивается по местонахождению организации или ее подразделения.
Почему так лучше не делать
Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы.
Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.
Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.
Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.
Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать.
Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы.
Как правильно написать расписку?
Чтобы документально подтвердить факт уплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения, стороны при обоюдной договоренности составляют расписку.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.
Договор купли продажи с неотделимыми улучшениями: образец 2021 года
Сделка правового характера с недвижимостью, в которой были сделаны или планируется сделать неотделимые улучшения этого жилья, должна быть зафиксирована в письменной форме. Договора должны соответствовать определенным требованиям — расскажем, каким, в данной статье.
Также вы узнаете, что обязательно вписать в договор и какие образцы можно использовать для составления договора самостоятельно.
Договор, подтверждающий сделку, является важным документом. Например, таковым может являться договор купли-продажи недвижимости, либо договор аренды квартиры, либо договор дарения.
Но заметьте, что договор на приобретение или взятие в аренду, получение в дар неотделимых улучшений имущества — не основной, а лишь дополнительный.
Поэтому граждане, участвующие в сделке, должны решить, как правильно, с юридической точки зрения, им заключить договор, и в какой форме.
Получается, что участники сделки могут заключить общий договор на сделку, который подтвердит передачу имущества с неотделимыми улучшениями этого жилья, или же несколько договоров — на объект недвижимости и на неотделимые улучшения.
Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры
В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.
Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.
Схема следующая:
- Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
- Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
- В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
- Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
- При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.
Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.
Зачем указывать изменения в договоре
Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.
Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.
В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.
Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.
Рекомендации и требования по составлению
Неправильное составление документа приводит к юридическим последствиям. То есть, чтобы по расписке можно было предъявлять требования к должнику, ее необходимо грамотно оформить.
Основные требования к этому документу:
- Четкая надпись «расписка», расположенная посередине листа;
- Ниже с левой стороны, указывается населенный пункт, где она составляется или где находится место исполнения обязательства (в 90% случаев мы наблюдаем, что продавцы просто не пишут место составления);
- Строчкой ниже или напротив места составления, с правой стороны, указывается дата составления документа – число, месяц и год;
- Далее прописываются данные сторон и их роль – кто и кому передает деньги;
- Фамилия, имя и отчество (ФИО) вносятся полностью, без сокращений – напр., Иванов Петр Владимирович;
- После ФИО записываются паспортные данные (серия, номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан), число, месяц и год рождения, место постоянной (и временной) регистрации;
- Размер денежного займа – цифровое обозначение дублируется прописью;
- Валюта, в которой предоставляется заем, другие особенности сделки;
- Срок предоставления денег или дата, до которой заемщик обязуется их вернуть. А так же, если применимо, условия, при которых сумма не возвращается;
- За что передаются денежные средства, по какому договору или обязательству (если применимо);
- После текста расписки ставится полностью ФИО и подпись лица, ее написавшего. При желании, займодавец (в сделках с недвижимостью — покупатель) может удостоверить расписку своей подписью.
Наличие свидетелей не является основным аргументом в судебном процессе, если спор ведется относительно условий, указанных в расписке. Но они могут подтвердить сам факт написания такого документа, состояние сторон в тот момент. В таком случае об их присутствии указывается в тексте расписки, свидетели также подписывают документ.
Обязательно ли нужно составлять договор?
Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.
Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.
Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:
Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;
Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.
Неотделимые улучшения облагаются ли налогом при продаже дома
Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.
В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры.
Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.
Первый способ — имущественный вычет.
Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога.
Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн.
то налог с продажи квартиры платить не надо.
Пример Иванов владеет квартирой менее 3 лет.
Он решил ее продать.
Что такое неотделимые улучшения в квартире по Гражданскому кодексу в 2022 году
Неотделимые улучшения квартиры имеют значение при аренде жилья и при его продаже. Рассмотрим, как применить фактическое улучшение жилищных условий в каждом из этих случаев.
Важно ! При купле-продаже жилья использовать понятие неотделимых улучшений выгодно продавцу, и только с одной целью – сократить расходы на оплату НДФЛ.
Происходит это следующим образом: продавец по договоренности с покупателем часть стоимости жилья выдает за неотделимые улучшения, а оставшуюся часть – за цену по сделке. Например, продавец оценил квартиру в 2 млн рублей. Но документы оформляются таким образом, что один миллион является рыночной стоимостью квартиры, а второй – неотделимыми улучшениями, с которых продавец не платит налог.
В итоге сумма уплаченного НДФЛ становится в 2 раза меньшей – 130 тыс. рублей вместо 260 тыс. рублей.